Hogyan újítsunk fel irodaházakat hatékonyan?

Az ingatlan mint stratégiai eszköz Az irodaházak felújítása meglehetősen komplex feladat, hiszen az ingatlankezelési lánc különböző szintjein (AM, PM, FM) álló szereplők feladatai eltérőek, ugyanakkor mégis csak az a közös cél, hogy maximális kihasználtsággal és jó bérlőkkel üzemeljen a épület. Nyilvánvalóan a létesítménygazdálkodó rendelkezik olyan részletes adatokkal és tapasztalatokkal, amelyek alapján a vagyonkezelő döntést hozhat […]

Az ingatlan mint stratégiai eszköz

Az irodaházak felújítása meglehetősen komplex feladat, hiszen az ingatlankezelési lánc különböző szintjein (AM, PM, FM) álló szereplők feladatai eltérőek, ugyanakkor mégis csak az a közös cél, hogy maximális kihasználtsággal és jó bérlőkkel üzemeljen a épület. Nyilvánvalóan a létesítménygazdálkodó rendelkezik olyan részletes adatokkal és tapasztalatokkal, amelyek alapján a vagyonkezelő döntést hozhat a korszerűsítésekre vonatkozóan. A tulajdonosi hozzáállás szintén meghatározó tényező a felújítások kapcsán, hiszen egy-egy irodaházzal rendelkező vállalkozás anyagi erőforrásai meglehetősen korlátozottak, míg egy jelentős portfóliót tulajdonló ingatlancsoport hatékonyabban képes közép- és hosszú távú stratégiát kialakítani az adott irodaházra vonatkozóan. Ugyanígy az egy-egy épülettel rendelkezők sokszor kerülik az ingatlanüzemeltetői feladatok outsourcingját, házon belül oldják meg a létesítménygazdálkodást és általában az ingatlankezelést, így megfelelő szakértői kapacitás nélkül nehéz stratégiát kidolgozni, és annak megfelelően karbantartást és felújítási fontossági sorrendet meghatározni.

„Minden épületnek van egy életgörbéje, de alapvetően 10-15 év használat után javasolt egy nagyfelújítás, 25-35 év után pedig egy teljes felújítás. Ekkor több szempontot is figyelembe kell venni: első körben nyilvánvalóan azt, hogy mi a tulajdonos célja az épülettel, mennyit szeretne rákölteni, mi az ingatlan stratégiája. Így például szeretné-e, ha „A” kategóriás épület maradna, mert akkor többet kell költenie; vagy kevesebbet költ az épületre, de így „B” kategóriás épületként tudja használni, vagyis kevesebb bérleti díjat tud felszámítani érte. Ezek alapján el lehet készíteni egy felújítási javaslatot, stratégiát, melynek részletes megtárgyalása lehet a beruházási terv bázisa” – hangsúlyozza Toronyi András, a STRABAG Property and Facility Services Zrt. Property Management igazgatóság műszaki ingatlankezelője.

„Egyre több esetben bevonják és igénylik a létesítménygazdálkozó cég véleményét, ezek elsősorban műszaki modernizációra és nagyfelújításokra tett javaslatok lesznek, amelyben az FM cég és szakemberei egyértelműen kompetensek. Egyre gyakrabban hallunk és találkozunk tulajdonosokkal és vagyonkezelőkkel (AM), akik messzebbre látnak az előcsarnok felújításnál vagy egyéb kozmetikai lépéseknél. A Property Managerek által alkotott szakmai koncepciókban, CapEx tervekben mindig jelentős részt tesznek ki a műszaki rekonstrukciók, modernizációk, de végül a megvalósításnál mégis gyakran háttérbe szorulnak” – teszi hozzá Mózes József, a Colliers Real Estate Management Services Magyarország ügyvezető igazgatója.

Előzetes felmérés

A tulajdonosok számára mindig meggyőző adatokat és számításokat tesznek le az asztalra az ingatlanüzemeltetők, hiszen nagyon fontos tényezők a megtérülési számítások, a zavartalan üzemmenet és működés a korszerűsítési munkálatok alatt is. Előzőleg természetesen alaposan fel kell tárni az épület működését, az energiapazarló rendszereket, a nagyberendezések állapotát. Ráadásul ügyelni kell arra, hogy a javasolt műszaki megoldások integráltan és jól illeszkedve működhessenek tovább a régebbi technológiákkal. „A meglévő berendezés állomány feltérképezésével kezdjük a munkát, ami kiterjed a múltbeli karbantartások szakszerűségének és a hiba-történetek megismerésére is. Vizsgáljuk az épületszerkezetek adottságait és állapotát, különös tekintettel a hőszigetelésre. A felmérések során érdemes keresni a rejtett hibákat, amelyek általában apróságnak tűnő tervezési hibákból adódnak, de az FM szolgáltató életét megkeseríthetik, ilyen lehet például egy fűtetlen garázs rámpa vagy egy rosszul kialakított csatornarendszer. Sajnos, az utóbbiak tartoznak abba körbe, ahol utólagos korrekcióra nincs gazdaságos megoldás” – magyarázza Romanszky Péter, a PQS Műszaki Üzemeltetés üzletág igazgatója.

„Az állapotfelmérés során működési adatokra és a szakemberek fizikai bejárására is szükség van, hogy alapos és részletes dokumentáció készüljön. Az irodaház előéletéről épületfelügyeleti rendszer és/vagy CAFM szoftver biztosíthat olyan analitikát, amelynek elemzése átfogó képet ad az esetleges gyenge pontokról, a rendszeres hibaforrásokról és a kritikus épületgépészeti rendszerekről. Ezután lehet meghatározni olyan fejlesztéseket, amelyek hozzájárulnak az üzemeltetési hatékonyság növekedéséhez, és találkoznak a tulajdonos lehetőségeivel, illetve a bérlői igényekkel.  A nyílászárók korszerűsítése, nagyobb hatásfokú kazáncsere, LED fényforrások bevezetése, energiabeszerzések felülvizsgálata, tendereztetése, víztakarékos csapok és tartályok beszerzése, falszigetelések újragondolása lehetnek azok a beavatkozások, amelyek előrelépést jelenthet a működési hatékonyságban” – sorolja Schmidt József, a Future FM vezérigazgató-helyettese.

Rövid és hosszú távú beruházások

A felújítások lényege, hogy egyrészt csökkentsük az üzemeltetési költségeket, másrészt, hogy a bérlők komfortérzetét növeljük. Utóbbi esztétikai kérdésekkel is összefügg, hiszen egy-egy felújított lobby, liftzóna, vizes blokk nagyot tud dobni a dolgozók közérzetén, ugyanígy, ha az irodaház kialakít egy nagyobb tárgyalótermet vagy konferenciatermet a közös területeken, az a cégek ügymenetét is segíti. Az üzemeltetésen belül pedig a közüzemi díjak csökkentésén lehet látványosabb eredményeket elérni, hiszen a takarítási vagy egyéb élő munkaerős költségeken már szinte nincs mit megspórolni. A tulajdonosoktól is függ, hogy tudatosan és hosszú távra gondolkodnak, mert akkor egy több évre kiterjedő átfogó műszaki fejlesztési programot is kidolgozhatnak, vagy csupán évről évre próbálnak meg fennmaradni a piacon.

„Sok esetben örülünk, ha a legtriviálisabb tételeket – pl. fényforráscserék, szivattyúcserék – meg tudjuk valósítani a rendelkezésre bocsátott forrásokból. Jóval kevesebb példa akad arra, hogy egy átgondolt koncepció mentén történjen egy-egy épület újrapozícionálása műszaki szempontból, és erre forrást biztosítson a tulajdonos. Egy régebbi épületbe intelligens épület-menedzsment rendszert telepíteni nem csak egy egyszerű drótozást jelent, hiszen már a kiindulásnál meg kell oldani az érintett alrendszerek mérhetőségét, vezérelhetőségét. Ezután még mindig szükséges lesz a nagyberendezések cseréje, amelyekkel összességében egy jelentős beruházássá válik a projekt, és komoly előzetes kalkulációkkal kell igazolni, hogy miképp váltható készpénzre. Mindenekelőtt tehát ki kell szűrni a pazarlásokat, elfolyó energiákat, majd megvalósítani a legjobban megtérülő tételeket, és elvetni az ésszerűtlen beruházásokat. Egy FM szolgáltatónak képesnek kell lennie ésszerű javaslatokat tenni minderre” – vázolja a lehetőségeket Mózes József.

„Rövid távon érdemes először szakemberekkel átvilágítani az ingatlan aktuális működési rendjét, felülvizsgálni a gépészeti rendszerek működési, szabályozási hatékonyságát. Az üzemeltetési paraméterek, illetve a rendszerbeállítások átprogramozása gyors eredményeket hozhat kevés anyagi ráfordítással. Középtávú korszerűsítéseknél a belső közösségi terek felújítása mellett egy korszerű épületfelügyeleti rendszer kiépítése is javasolt. Az ingatlan megújulása mellett az energiafelhasználást és üzemeltetést optimalizáló rendszer a bérleti díjak kedvező alakulását eredményezi. Hosszú távon érdemes a nagy gépészeti rendszerek modernizációját is megtervezni. A fűtési-hűtési az elektromos rendszerek és világítás korszerűsítése mellett az ingatlan hőszigetelése és nyílászárók felújítása is elősegíti a B kategóriás házak versenyképességének növekedését” – teszi hozzá Schmidt József.

Milyen hátrányokat lehet megszüntetni?

A modern „A” és „A+” kategóriájú épületek színvonalát valószínűleg szinte lehetetlen utolérnie egy minimum 10 éve épült háznak, hiszen a teljes újjáalakítással sem képesek azt a technológiát prezentálni, ami alapvetően csak egy vadonatúj fejlesztés esetén építhető be. Azonban számos műszaki, kialakítási és esztétikai probléma orvosolható, környezettudatos megoldások telepíthetők, az energiahatékonyság – mint alapvető költségcsökkentési tényező – is növelhető. Az épületszerkezeti adottságok azonban megmaradnak, amelyek meghatározzák az irodakialakítási lehetőségeket, ugyanakkor egy-egy modern lobby tér, újabb látványos közös területek megjelenhetnek ezekben az épületekben is.

„A 10-15 éves irodai funkcióra épített épületek esetén a fő hangsúly a már meglévő és elhasználódott géppark (hűtés, szellőztetés, liftek, stb) folyamatos üzemben tartása, felfrissítése, cseréje. Az üzemeltetésnek rendszeres felülvizsgálatokon kell feltárni az elhasználódás mértékét és a várható nagyobb beavatkozások szükségét. Jól felkészült szakemberek segítségével a hibajavításokra való előzetes felkészüléssel kell a folyamatos üzemet biztosítani. Az újonnan beépítésre kerülő gépek már egy magasabb környezettudatosságot (pl. szivattyúk) és intelligensebb vezérlést, távirányítást hordoznak, amihez az épület többi kiegészítő egységeit (pl. épületfelügyeletet) is adoptálni kell. A századfordulós épületek esetén a fentieken túlmenően külön hangsúlyt kapnak a speciális szakterületek, mint például stukkójavító, díszbádogos, épületasztalos, műköves teradzó készítő, akiknek a munkája hozzájárul az épület szinten tartásához és a versenyképesség megőrzéséhez” – foglalja össze Toronyi András.

A cikk megjelent az Ingatlan Évkönyv 2015/2016 kiadványban.

SOCIAL BOX