Közép-Európa ingatlanpiaca – helyünk a szűkebb régióban

Heterogén régió Az ingatlanpiac nemzetközi fókuszában a régiónk nem csupán Közép-Európát, hanem Kelet-Európa országait is jelenti. Mi most mégis a visegrádi négyekre koncentrálunk, hiszen nem különösebben célszerű és lehetséges a moszkvai paramétereket összehasonlítani a budapestivel, ahogy a prágait sem érdemes a londonival. Mivel hasonló történelmi fejlődésen ment keresztül a négy közép-európai ország, így itt tudunk […]

Heterogén régió

Az ingatlanpiac nemzetközi fókuszában a régiónk nem csupán Közép-Európát, hanem Kelet-Európa országait is jelenti. Mi most mégis a visegrádi négyekre koncentrálunk, hiszen nem különösebben célszerű és lehetséges a moszkvai paramétereket összehasonlítani a budapestivel, ahogy a prágait sem érdemes a londonival. Mivel hasonló történelmi fejlődésen ment keresztül a négy közép-európai ország, így itt tudunk valódi összehasonlításokat tenni, noha számos sajátossággal is találkozhatunk, amely a különbségeket erősíti. Természetesen Lengyelország méretét és lakosságszámát tekintve kilóg a sorból, a hatalmas belső piacnak is köszönhetően gyakorlatilag a krízist szinte meg sem érezték. Csehország pedig földrajzi helyzete miatt a történelem zivataros századaiban is sokkal jobban és mélyebben integrálódott a nyugat-európai gazdasági mainstreambe, ipara hagyományosan a kontinens élvonalába tartozott, ami mind a mai napig is jelentős bizalmat ébreszt a befektetőkben, fejlesztőkben.

„Véleményem szerint a közép-kelet-európai régió nem tekinthető egy teljesen homogén gazdasági övezetnek – egymástól eltérő fejlettségű, heterogén országok „működnek” egymás mellett. A gazdasági válság előtt még más volt a helyzet: 2007 környékén a régió országai hasonló ütemű ingatlanfejlesztési dinamikát mutattak, és hasonlóak voltak a hozamok is. 2007-et követően azonban míg a lengyel gazdaság folytatta fejlődését, addig a régió többi országa leszakadt, és csak napjainkra kezdenek talpra állni – jobbak a gazdasági mutatók, élénkül az ingatlanpiac. Mindez azonban nem jelenti azt, hogy a jövőben ismét létre fog/tud jönni egy homogénebb régió. Ha csak Magyarországot nézzük, hiába egyre jobbak a mutatóink, a befektetők egyértelműen beárazzák az ország befektetői kockázatát, ami nem javítja a helyzetünket” – hangsúlyozza Török Árpád MRICS, MBA, a TriGranit vezérigazgatója.

Befektetői szemmel

A közép-európai ingatlanpiacot tekintve érdekes folyamatokat figyelhettünk meg az elmúlt években. Miközben a gazdasági élénkülés immár Csehországban és Szlovákiában is meghozta az új beruházásokat, addig Magyarország még mindig téli álmát aludta. Az utóbbi időszakban azonban némileg megélénkült a hazai piac is, egyre több tranzakcióról és fejlesztésről hallani az irodaszegmensben, csökken a kihasználatlanság, míg Lengyelországban és Csehországban a túlkínálat miatt nő az üresedési ráta, bár az említett két ország még így is nagyságrendekkel lekörözi a magyar fejlesztési mennyiséget. A befektetési piacon kiemelkedő fejlemény 2015-ben, hogy Csehország nagyobb volument produkál, mint a sokkal nagyobb Lengyelország, amely egyrészt köszönhető Csehország nagyon erős fundamentumainak, másrészt, hogy kis mérete ellenére egy-két jelentős dealt realizálhatott.

„A lengyel piac hiába hatalmas, és hozta éveken keresztül a 3-4 milliárd eurós éves forgalmat, miközben számos másodlagos, sőt, harmadlagos városban indultak be a beruházások Varsó mellett, egyszerűen a lengyel fejlesztési piac már nem tudja kielégíteni az igényeket. Szlovákia az egyetlen euróval rendelkező közép-európai ország, amely stabil fundamentumokkal is rendelkezik, ugyanakkor nagyon korlátozott a piac (és Pozsony) mérete. Arányaiban Magyarországon nőtt legjobban a befektetési forgalom, azonban ennek értéke relatív a nagyon alacsony bázisadatok miatt, hiszen Csehország már a harmadik negyedév végén elérte a 2,5 milliárd eurós forgalmat, mi pedig akkor még csak fél milliárd eurónál tartottunk, vagyis óriási a szakadék. A 2007-es adatok mindössze negyedét tudja most Magyarország realizálni, míg a cseh és a szlovák piac alig 10-20%-kal van elmaradva a válság előtti időszakhoz képest. Nálunk csak Budapest számít az ingatlanpiacon, míg Csehországban több jelentős másodlagos városban is fejlesztenek” – hasonlítja össze a régió országait Borbély Gábor, a CBRE nemzetközi ingatlan-tanácsadó elemzési vezetője.

„A visegrádi államokban az egyes országok közötti különbség a városok eltérő méretéből és a gazdasági-politikai fejlődésből adódik, ami miatt a vállalatok és befektetők eltérően ítélik meg a lehetőségeket. Lengyelországra mindig úgy tekintettek, mint egy stabil kikötőre az ingatlanpiaci befektetések számára, és egy olyan országra, ahol képzett munkaerő található. Míg más közép-európai országok városaiban a piac ciklikusságának jelentős szerepe van, addig Lengyelország viszonylag stabil maradt az elmúlt 5-7 évben is. Ez az általános vélekedés ösztönzi a varsói irodafejlesztéseket is, ahol jelenleg egy kis kockázat jelentkezhet a bérleti díjak tekintetében. Míg a régió más országaiban (Csehország, Szlovákia, Magyarország) a kereslet és a kínálat sokkal stabilabb jelen pillanatban, amely a befektetési piacon nagyobb bizalomhoz vezethet” – magyarázza Markus Kuttner, a CA Immo régiós eszközkezelési vezetője.

Irodapiaci fejlesztések, hozamok, bérleti díjak

Varsó a régió egyik irodaház-fejlesztési központja, ahol egyre nagyobb a túlkínálat, növekszik a kihasználatlansági ráta, a szakértők azonban mégsem aggódnak a piac túlfűtöttségétől, hiszen a regionális vezető szerep továbbra is vonzza a bérlőket, és az állami cégek is érdeklődnek a modern irodaterületek iránt. Prágában az elmúlt néhány év legnagyobb fejlesztési volumene realizálódik 2015-ben, miközben az igények nem követik a hatalmas új kínálatot, ennek köszönhetően szintén növekszik a kihasználatlansági ráta. Általános tendenciaként Európa nagyvárosaiban az irodafejlesztések nem tudnak lépést tartani a gazdasági növekedés miatt bővülő kereslettel, és csaknem minden piacon várhatóan emelkednek a bérleti díjak, addig néhány városban – mint Varsó és Prága – a jelenlegi magas fejlesztési aktivitás miatt a bérleti díj  nem emelkedik jelentősen a közeljövőben, olvasható a CBRE elemzésében.

„Bár Magyarország kezd újra befektetési célponttá válni, idén mindössze mintegy 50.000 m2 GLA új irodát adnak át, amelyből ráadásul a Bosch 20.000 m2 területű központja saját tulajdonú épület, és összességében az új beruházások még mindig 60%-a built-to-suit és csak mintegy 20.000 m2 spekulatív fejlesztés. Ezzel párhuzamosan viszont egyre nagyobb az igény az új irodára, ami rövid távon a kihasználatlansági rátát tovább csökkenti Budapesten, ami az egyik legalacsonyabb a régióban. Mindez hosszabb távon pedig – kedvező finanszírozási és makrogazdasági feltételek esetén – a fejlesztési kedvet is növelheti. Ezzel szemben Varsóban a számos spekulatív fejlesztés miatt egyre inkább a túlkínálat jellemző, de ugyanez a helyzet Prágával is, ahol ebben az évben a mintegy 180 ezer m2 új irodával 5 éves csúcsot ér el az irodafejlesztési piac, miközben az igény nem követi a növekvő tendenciát.

Varsó a 2015 első féléves 6,25%-os rátájával a legalacsonyabb hozamszintet tudja felmutatni, a másodlagos lengyel városokban a szczecin-i 9,25% és a wroclaw-i 7,25% között minden előfordul. Prágában a 6,25%-os szint lassan már két éve állandósult, ami a befektetők egyik fő választási indoka is a cseh főváros mellett. Pozsony már elérte a 7%-ot, míg a budapesti hozamszint még mindig 7% felett van, azonban lassan kezdjük elérni azt a szintet, amelynél már érdemes fejleszteni – ezt támasztja alá a 2016-ban tervezett 90.000 m2-es volumen, amely 2010 óta a legmagasabb lehet. Az „A” kategóriás épületek bérleti díjai tekintetében már nagyobb a szórás: a varsói havi 21 euróhoz (m2) képest Budapesten 12-14,5 euró között mozgott 2015 első felében, míg ugyanez a szám Prágában 13-15 euró, Pozsonyban pedig 12-13 euró” – mondja Török Árpád MRICS, MBA.

Mit hoz a jövő az irodapiacon?

Továbbra is egyenlőtlenséget tapasztalunk a közép-európai piacok között, amely leginkább a bérlői kereslet és a kínálat kiegyensúlyozatlansága miatt van. Budapesten jelenleg fellendülés tapasztalható, amely a bérleti díjak növekedéséhez vezet. Lengyelországban éles kontraszt figyelhető meg Varsó és más városok között: míg a fővárosban a rengeteg új fejlesztés akadályozza a bérleti díjak növekedését, addig a másodlagos településeken jelentős a kereslet. A jelenleg is zajló beruházások alapján Varsóban akár a 20%-ot is elérheti az üresedés a közeljövőben, míg Budapesten a ráta további csökkenésére számíthatunk. A várható további hozamcsökkenés és a pozitív bérletidíj-kilátások miatt  a következő öt évben a legkedvezőbb megtérülést biztosító városok közé sorolja Budapestet a CBRE, miközben Prágában stagnálás, Varsóban pedig csökkenés következhet be a bérleti díjak tekintetében.

„Nem látunk nagyobb változást a befektetők érdeklődésében a közép-európai piacon középtávon. Talán több tőke áramolhat a régió országaiba, azonban annak eloszlása valószínűleg marad az eddigiek szerint. Az egész régió bővülésére számítok, hiszen ezekben az országokban még van fejlesztési potenciál. A fővárosok mellett egyre inkább a regionális, másodlagos városok kerülhetnek a bérlők érdeklődésének a homlokterébe. Ez még több irodaterületet igényelhet és ezzel együtt a piacok expanziójához vezethet” – mondja Markus Kuttner.

„Varsó egyre telítettebbé válik, de a stabil gazdaság és a kedvező finanszírozási feltételek miatt továbbá is kedvező befektetési célpont maradhat. Néhány lengyel másodlagos város, mint Krakkó vagy Lodz is elindult már a telítettség felé, de még komoly potenciál van bennük a következő 2-3 évben, és a hozamok is javulhatnak, hiszen ezekben a városokban még mindig alacsony az egy főre jutó irodaterület. Mindemellett mivel az instabil helyzetű Oroszország és Ukrajna nem tudott a szolgáltatóközpont jellegű cégeknek valós opciót nyújtani, így ezen cégek is egyre inkább a lengyel másodlagos városok felé fordulnak. Magyarország tekintetében is biztatóak a jelek, a kedvező hozamok mellett egyre több befektető érdeklődik az ország iránt. Csehország is egyértelműen erősödött az elmúlt évben, növekszik a fejlesztési kedv, valamint Szlovákia felé is jelentős az érdeklődés, jó az ország gazdasága, de itt egyszerűen nincs már hely újabb irodák számára” – összegez Török Árpád MRICS, MBA.

Kiskereskedelem

A kiskereskedelmi piacon Prága a „number one”, futball-nyelven szólva más ligában játszik, hiszen Bécshez mérhető hozamokról és bérleti díjakról beszélhetünk. Ha ránézünk a térképre, akkor jól látható, hogy Csehországot Németország és Ausztria övezi, vagyis világos a jövőkép is. Magyarországon ellenben nem beszélhetünk fejlesztésekről, a magyar bevásárlóközpontok valódi értékét megfizetni képes befektetői kör nincs jelen hazánkban. „5% és az alatti hozamok jellemzőek a prágai ’prime’ bevásárlóutca esetében, egy 200 m2-es üzlethelyiségnél 100 euró/m2/hó felett van a bérleti díj, kisebb üzletek esetén ez könnyen 200 euró fölé csúszhat. A bevásárlóközpontoknál nincs jelentős különbség Prága és Varsó között, hiszen 5,5-6,0% körüli hozamokról beszélhetünk.

A vidéki városok piacán Lengyelország  továbbra is erősebb. Magyarország minden szegmensben le van maradva, nincs akkora volumenű külföldi befektetői érdeklődés a magyar eszközök iránt, bár az árak elindultak felfelé. Leginkább a budapesti bevásárlóutcákban látjuk ezt, itt a prime hozamok jelenleg 6,5%-nál tartanak. A plázák esetén 7%-nál járunk, azaz Prágához viszonyítva van egy kb. 150 bázispont különbség. Varsóban a bevásárlóközpontok dominálnak, vidéken pedig már a harmadlagos városokban is fejlesztenek. Csehországban sem tapasztalhatunk már az elmúlt évekre jellemző beruházási volument, jelenleg a korábbi generációs plázák átépítése és újrapozícionálása van napirenden” – vázolja a kiskereskedelmi piacot Borbély Gábor.

Ipari ingatlanpiac

Az ipari ingatlanpiacon évtizedek óta logisztikai elosztó központi szerepről álmodozunk, amelynek egyelőre nincs kézzelfogható bizonyítéka. Látványosan erősebb az érdeklődés az ipari ingatlanpiacon Lengyel- és Csehországban, sokkal nagyobb tőkét mozgat meg a szegmens, mint nálunk. Míg Magyarországon 10-20 millió eurós tételekről beszélünk, addig a két másik országban 50-100 milliós tranzakciókat ütöttek nyélbe, ráadásul sorra érkeznek a hírek nagy alapterületű raktárak, logisztikai csarnokok építéséről az említett országokból.

„A hozamelvárások is különbözőek a közép-európai szűkebb régión belül: míg nálunk lassan bemerészkedik a prime hozam 9% alá, addig Csehországban 7% körüli hozamokról is hallunk híreket. Csehország geopolitikai helyzete kimagasló, Lengyelország, Ausztria és Németország közé beékelődve olyan logisztikai tranzitutakon található, amely Magyarországon nem realizálódhat. Csehországban több csomópont is kialakult: Prága, Plzen, Brno, Ostrava; vagyis sokkal több részpiac van, mint nálunk, ahol volumenben csupán a Budapest környéki körgyűrű jelentős. De szerencsére Magyarországon is egyre több befektető érdeklődik a jó termékek iránt, így például Budapest mellett azonos árazásban jelent meg a piacon Győr, de a kritikus volument elérő vidéki részpiacok, mint Kecskemét, Székesfehérvár vagy Tatabánya is vonzhat még befektetőket a jövőben” – összegez Borbély Gábor. 

A cikk megjelent az Ingatlan Évkönyv 2015/2016 kiadványban.

SOCIAL BOX