Lakodalmas menet 2020-ig? Hurráoptimizmus az ingatlanpiacon

Beindultunk

2014-ben indult be a hazai ingatlanpiac, 2016-ban pedig sebességet váltott, és jelentősen begyorsultak a folyamatok. Mintegy 6-8 hónapja érzékelhetők a nagyon pozitív tendenciák, szinte hetente jelentenek be egy-egy új kereskedelmi fejlesztést, felújítást vagy átalakítást. De ezek a biztató tendenciák még a jelenlegi épületállomány nagyságrendjében érvényesülnek, hiszen például az új irodaházak nagy volumenben a fejlesztések nyomán 2018-ban jelennek meg Budapesten. Jelenleg bérbeadói piacról beszélhetünk, amely hatalmas fordulat a válság utáni évek bérlői piaca után. Ma már akár több ezer négyzetméteres irodatereket is gyorsan kiadnak a tulajdonosok/tanácsadók, nem kell a bérlőket „körbeudvarolni”, az idén átadásra kerülő épületek munkaterei szintén gyorsan gazdára találnak.

Rengeteg olyan félelem is van ugyanakkor a piacon, amelyek 2008 előtt nem léteztek ilyen mértékben. Egyfelől ma mindenki érzékenyebb mindenre, árgus szemekkel figyeli, hogy mennyire túlfűtött a régió, hogyan alakulnak a világgazdaság motorját jelentő országok gazdaságai, mi lesz Oroszországgal, az olajárral, azaz sokkal több bizonytalansági faktor van most jelen. A kedvező magyar gazdasági folyamatok következtében azonban – alacsony infláció, élénkülő fogyasztás és hitelezés, a több éves GDP-bővülés – 2016-2019 között várhatóan jó évei lesznek a hazai ingatlanpiacnak, 24 hónap múlva akár már 6% körüli hozamokról is beszámolhatunk egyes esetekben, mondta Salamon Adorján, az ESTON vezérigazgatója.

Újjászerveződik a piac

Ami a régiós összevetést illeti, itt több szcenáriót is felvázoltak a szakértők. A nagyon pozitív forgatókönyv szerint régiós versenytársainkat – a lengyeleket és a cseheket – utolérhetjük, míg az optimális szcenárió szerint csupán ugyanúgy fejlődünk majd, mint sorstársaink, vagyis a különbségek nem nőnek. Magyarország a régión belül mindig is olcsó desztinációnak számított, tette hozzá Salamon Adorján, nálunk mindig is jellemző volt a kamatprémium és az olcsóbb bérleti díj-szint. Bárhogy is alakulnak a pozíciók a régión belül, mindenképpen win-win szituációról beszélhetünk, hiszen a biztosnak tűnő fejlődés az elkövetkezendő három évben nyereség lesz a piac és az ország számára. A mostani intenzív fejlesztési ciklust azonban nem szabad túlértékelni, hiszen 6-8 év szinte teljesen kimaradt, így valójában a piac korrigált, és próbálja behozni a lemaradását.

A piac újjászerveződik az elmúlt évek amortizációja után, mindenki próbálja visszaszerezni a korábbi pozícióit, és új szereplők is megjelentek. A konjunktúra az építőipari árakra felhajtóerővel bír, a korábbi kalkulációkat akár 20-30%-kal is meghaladhatják a kivitelezési díjak, ezáltal csökkenhet a fejlesztők profitja, de még így is pozitív a hangulat a beruházások terén. A befektetők is látnak fantáziát Magyarországban, hiszen amíg 2015-ben 700 millió euró éves összbefektetési értékről beszélhettünk, addig 2016-ban átléphetjük az 1 milliárd forintos határt. Szinte minden ingatlanra könnyen lehet találni 3-4 fizetőképes befektetőt, akik éles árversenyt hoznak létre.

Telket vegyenek!

Kiss Ernő, az ESTON befektetési és ipari ingatlan divíziójának vezetője szerint a telekpiac is hatalmas lendületet kapott, az elmúlt fél évben 30-50%-kal nőttek a fejlesztési telkek árai, bár még mindig a 2008-as árszint alatt vagyunk nagyjából 20%-kal. A pozitív piaci várakozások az ipari ingatlanpiacon is érvényesülnek, hiszen amíg 2010-2015 között szinte nulla fejlesztéssel találkozhattunk, addig idén már több spekulatív beruházást jelentettek be.

A rekord alacsony üresedési ráta is segíti az új beruházásokat, bár a jelenlegi átlagos 3,5-3,7 euró/m2 bérleti díjak még csak szolidan ösztönzik a fejlesztőket – azonban meg kell jegyezni, hogy egyes területeken gyorsuló ütemű áremelkedésnek lehetünk a szemtanúi. A telekkereslettel együtt jár, hogy bizonyos funkciók, amelyek korábban a város magjához közel voltak, folyamatosan szorulnak kifelé, a barna övezetek „kivilágosodnak”, a szigetszerű fejlesztések elkezdenek összeérni, így egy-egy régiót vagy városrészt felfelé pozícionálnak.

Izgalmas időszak az irodapiacon

Pál Tamás, az ESTON iroda-bérbeadás vezetője is pozitív jelenségekről számolt be: meglehetősen izgalmas időszak köszöntött be az irodaházak világában, nyitott, mobil bérlői magatartás van terjedőben, ahol a gyorsaság egyre fontosabb szempont, hiszen egyre nehezebb jó irodatereket találni. Bár korábban Dél-Buda fejlődését emelték ki a szakértők, idén az is kiderült, hogy a Váci út még jelentős tartalékokkal rendelkezik, vagyis továbbra is ez a sugárút a number one célpont mind a bérlők, mind a fejlesztők számára.

Idén csaknem 100 ezer m2-nyi új fejlesztés várható, csak az első negyedévben átadták a tavalyi év teljes volumenét. Emelkedő bérleti díjak, csökkenő hozamok – ezek az ilyenkor kötelező folyamatok, az üresedési ráta pedig már 11%-ra süllyedt. A Belvárosban és a Központi Pest részpiacokon elfogytak a szabad területek, miközben új részpiacok is megjelennek a fejlesztési volumennek köszönhetően, itt említhetjük meg az Árpád híd környékét (94 ezer m2) és a Kopaszi gátat (51 ezer m2).