Hatalmas roham az irodapiacon! Csak épp nincs üres iroda!

A kedvező gazdasági környezet hatására megélénkült bérlői igény még mindig dinamikusabban nő, mint az építés volumene. 2016-ban várhatóan az előző évben átadott irodaterületek négyszerese kerül piacra; ugyanakkor a mintegy százezer négyzetméternyi tervezett átadással szemben a 2015-ös rekord-magas piaci kereslet további bővülése áll szemben. Az első negyedéves adatok szerint a kiadott irodák összterülete megközelítette a 85 ezer négyzetmétert, ami az egy évvel korábbihoz képest 32%-os erősödést jelent. Fejlesztői oldalon erősen hasonlít a piac a középkori lovagi ütközetek hangulatára: ha valaki elkiáltja magát, és rohamra indul, mindenki utána nyomul.

„Mi most ezt a pozitív hangulatot érzékeljük. Éppen egy évvel ezelőtt arról beszéltünk, hogy a piac valahogy sosem készül fel igazán a rosszra, de a jóra sem.  Azt tapasztaljuk, hogy a bérlők részéről sok esetben hiányzik a tudatos időzítés a bérleti szerződéseket illetően: sokan elkezdtek növekedni, de nem figyeltek oda, hogy időben megfelelő irodaterületet is találjanak maguknak. A belvárosi régióban (CBD) vagy a központi pesti (Central Pest) és budai (Central Buda) részpiacokon pedig az elmúlt év végére már egyszerűen elfogytak a területek. A bérlők szerkezete is jelentősen megváltozott ezeken a részpiacokon. Rengeteg olyan IT- és webfejlesztő cég jelent meg,  akik kimondottan a belvárosi részeket preferálják. Azok, akik jellemőzen ezeknél a cégeknél dolgoznak, az Y generáció tagjai. A „hipszter” kategóriába tartozó mérnökök, fejlesztők pedig már inkább biciklivel járnak, és szeretnek bent tartózkodni (élni, szórakozni) a belvárosban” – mutat rá Pál Tamás.

Az irodapiaci szakember a pozitív keresleti trendeket szemléltetve elmondta, van olyan belvárosi irodaház, ahol évekig 10 ezer négyzetméter terület állt üresen, de tavaly év végére már csak 300 négyzetméter szabad terület maradt. 2015 utolsó negyedévében a fent említett részpiacokon 32.000 négyzetméter irodaterületet szívott fel a kereslet, 2016 első negyedévében további 24 ezer négyzetmétert. Ezeken a részpiacokon most az emelkedő bérleti díjak jellemzőek, csakúgy mint a többi külső területen is.

„Tavaly azt mondtuk: Újbuda lesz az új Váci út, a 11. kerület lesz az a fókuszterület, ahol nagyon sok fejlesztés meg fog valósulni. A Váci út azonban keményen visszatért a ringbe, és igyekszik korábbi domináns pozícióját megőrizni. Az új modern irodaállomány közel egynegyede is itt található, és a kereslet jelentős része is, úgy látjuk, hogy megint erre a területre irányul. 2016 első negyedévében ez 28 %-ot tett ki” – tette hozzá Pál Tamás.

Az ingatlanfejlesztők tavaly nagyon sok tervet elővettek, leporoltak, átneveztek, és hozzáláttak a fejlesztésükhöz. „A fejlesztők között is nagy verseny érzékelhető, a kínálat kezd nagyon változatos lenni. „Jó hír, hogy az új projektek igazából egymást erősítik, a fejlesztők ezért végső soron örülnek  egymás sikerének, és hogy végre mozog a piac.  Nem csupán irodaház-, hanem városközpont-fejlesztések szemtanúi is lehetünk. A maga 50 hektár feletti területével külön említést érdemel a BudaPart,- melyesetében egy igazi nagyszabású, komplex fejlesztési tervről  beszélhetünk irodaházakkal, lakó- és kereskedelmi kiegészítő funkciókkal együtt”.

A következő két év erőteljesen a bérbeadói piacról fog szólni, hiszen másfél-két év múlva lehet számolni az új épületek átadásával. A várakozások szerint a bérleti díjak feljebb fognak kúszni; a bérlőknek azért vigasz, hogy a jövőben egyre jobb minőségű, jobban átgondolt koncepciójú épületek fognak megépülni. Ez ugyanakkor azt is jelenti, hogy az új irodaterületek átadásáig ki kell tartani, az irodahasználati koncepciót a piaci lehetőségekhez képest kell optimalizálni. Már látszik, hogy a szerződések letárgyalásának, megkötésének időpontja kiemelten kritikus ponttá vált, és az egyre fogyatkozó lehetőségek kényszermegoldásokba is szoríthatják az irodabérlőket.