Fejlesztési dömping az irodapiacon. Szakértők minden mennyiségben

Kedvező tendenciák

2010-2014 között alig épültek irodaházak, ezért a piacon egyre nagyobb igény mutatkozik új fejlesztések iránt. 2009-ben közel 300 ezer m2-nyi új irodaterületet adtak át, ehhez képest a mostani számok eltörpülnek. Ha azonban hozzátesszük azt is, hogy 2009-ben a kínálat a kereslet háromszorosa volt, akkor a mai statisztikák jóval kiegyensúlyozottabb piac képét mutatják. 2012-ben, a mélyponton mindössze 23 ezer m2-nyi új irodaterületet adtak át, a 2014-2015-ös évek pedig már a fellendülés ígéretét hozták magukkal. 2016 még jobb eredményeket produkál, ráadásul úgy, hogy az üresedési ráta egyre jobban csökken, vagyis valódi kereslet generálja a kínálatot. Az előbérletek és a BTS-beruházások mellett növekszik a fejlesztések spekulatív jellege, ami megint a piaci optimizmust jelzi.

„A piaci szereplők hamar felmérték a megváltozott körülményeket. Kezdetben a nagy bérlők inkább a saját igényre fejlesztett (BTS) megoldások mellett döntöttek, amelyek méretüknél, komplexitásuknál, látványosságuknál fogva nagy vonzerőt jelentenek a fejlesztők számára. Tapasztalhattuk továbbá a régebben épült irodaházak rehabilitálását is. 2016 második felében aztán folyamatosan érkeztek a bejelentések új irodaházak fejlesztéséről (akár spekulatív alapon is), ami a volumeneket elnézve akár azzal az eredménnyel is járhat, hogy 2018-ra újra inkább kínálati piacról beszélhetünk. Különösen igaz lehet ez a Váci úti folyosón, de más budapesti régiókban is. Természetesen a kisebb bérlők is reagáltak a szűkös kínálati piacra, általánosabb lett a hosszabb távú gondolkodás, a bérlők inkább a meglévő irodákban hosszabbítottak, de olyat is tapasztalhattunk, hogy kényszerből rövid, átmeneti megoldásba kényszerültek, kivárva a későbbi időpontban jelentkező hosszabb távú megoldást” – elemzi a folyamatokat Szalóky Zoltán, a JLL igazgatója, bérlőképviseleti részlegének vezetője.

Optimista jövőkép

A Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF) adatai szerint 2016 harmadik negyedévében a teljes budapesti modern, spekulatív és saját tulajdonú irodaállomány 3.334.690 m2-t tett ki. 2016 első háromnegyed évében 71 ezer m2-nyi összalapterülettel adtak át irodaházakat, míg az év hátralévő részében további épületek átadása várható. A Váci út áll továbbra is reflektorfényben, a Váci Greens „B” épülete 26 ezer m2-nyi területet kínál, Skanska itt építette a 26 ezer m2-es Nordic Lightot, a Lehel téri piac mellett pedig elkészült a WING fejlesztésében a 13 ezer m2-es V17 irodaház, amely az E.ON székházaként üzemel. A Futureal beruházásában a Corvin Sétányon a Nokia Networks új, 25 ezer m2-es K+F központja a tervek szerint 2016 végére készül el.

„Mi egy egészséges bérleti piacot vizionálunk. Előkerültek a fejlesztők fiókokban nyugvó tervei, az elmúlt néhány év tendenciáinak megfelelően kicsit átdolgozták azokat (pl. több „zöld”, nagyobb kerékpár tároló, elektromos-autó töltők). Az elkövetkező két évben több mint 300 ezer m2 új irodaépület jelenik meg a piacon; ennek a területnek a harmada egybérlős, cégközpontul szolgáló ingatlan lesz, tehát az új állomány jelentős hányadára már az építkezés elkezdése előtt előbérleti szerződést kötöttek. A piacra kerülő irodaállomány nyilván ismét fokozza a versenyt, azonban messze nem számítunk arra, hogy minden ötödik négyzetméter üres lesz, még akkor sem, ha a megürülő területeket a spekulatívan épített új felületeken túl újra bérbe kell majd adni. A kedvezmények mértéke ésszerűsödni fog, a headline bérleti díjakat pedig jobban kitarthatják a tulajdonosok” – magyarázza Gulyás Ede, a CA Immo magyarországi ügyvezetője.

Fejlesztések Pesten

A következő nagyobb átadási hullámra 2017-2018-ban kell számítani, akkorra több új irodaház készül el. A Váci úti folyosó dominanciája egyelőre megkérdőjelezhetetlennek tűnik, hiszen a fővárosban jelenleg építés alatt álló irodaterületek csaknem fele ezen az alpiacon található. A fejlesztő Atenor összesen 130 ezer m2-nyi irodaterülettel számol a Váci Greens irodaparkban. A negyedik, „D” épület 15 500 m2-esre tervezett létesítmény fejlesztése mellett az „E” és „F” épületekhez jelenleg egy 50–55 ezer m2-es beépítési joggal rendelkező terület áll rendelkezésre.

A Váci úton GTC White House néven egy 22 ezer m2-es irodaház épül a lengyel Globe Trade Centre fejlesztésében, amelyet 2017 végén adnak át. A projekt különlegessége, hogy a csaknem százéves Felvonógyár loftos épületét egyesítik egy ultramodern irodaházzal Tima Zoltán tervei alapján. A Promenade Gardens is épül már a Horizon Development fejlesztésében: a bérlők 2018-tól vehetik birtokba a 25 ezer m2-es irodaházat. De még mindig ezen az alpiacon maradunk, hiszen a Futureal elkezdte a 12 ezer m2-es Advance Tower irodaház építését is, és a projekt folytatódik majd a 8 ezer m2-es második fázissal.

A belvárosban a Tőzsdepalotát teljesen újjávarázsolják, ahol a Tippin Corporation közel 27 ezer m2-nyi irodát plusz 8 ezer m2-nyi kereskedelmi teret fejleszt, a parkolást pedig a közeli Lipót Garázsban oldják meg. A WING beruházásában készül a Magyar Telekom új, 60 ezer m2-es székháza, amelyet 2018 második felében adhatnak át. A másik nagy volumenű BTS-fejlesztés a Nokia Networks új,  25 ezer m2-es K+F központja, amelyet a Futureal fejleszt a Corvin Sétányon Nokia Tower néven, és a tervek szerint 2016 végére készülhet el. Ezzel megkezdődött a Corvin Sétány keleti lezáró tömbjének a beépítése, amelyet egy 27 ezer m2-nyi munkateret kínáló fejlesztés tesz majd teljessé. De további beruházások is elindulnak a jövőben, hiszen a nagy fejlesztők és egyéb piaci szereplők további projekteket készítettek elő.

Fejlesztések Budán

Budán is több fronton fejlődik az irodapiac. Dél-Budán már épül a WING beruházásában a Magyar Nobel-díjasok Kutatás-Fejlesztési Központ első üteme. A 24 ezer m2-es Ericsson Ház teljes mértékben a cég igényeire szabva épül, az építkezés 2017 végén fejeződik be. A telek Rákóczi-híd felé eső részén egy hasonló méretű, második ütem fejlesztése is a tervek között szerepel. A dél-budai piacon a legalacsonyabb az üres irodaterületek aránya, ezért nem csoda, hogy itt egy másik fejlesztésről is beszámolhatunk: az Office Garden irodapark harmadik üteme 2017 szeptemberében készül el a GTR Group beruházásában, és további két ház fejlesztése is tervben van. 

Az InfoGroup adatai szerint a Bartók Udvar második üteme pedig 2018 második negyedévére valósulhat meg, az építkezés a tervek szerint 2017-ben indul. Az irodaház 23 ezer m2-nyi irodaterületet kínál majd. A Graphisoft Parkban is fejlesztések indultak 2015-ben. Az SAP igényeihez illeszkedve 2017-18-tól összesen mintegy 8000 m2 új fejlesztéssel bővülhet az irodapark. 25 millió eurós beruházással a régi Postapalota Buda Palota néven újul meg 2018 végére: 18.500 m2-es irodaházzá alakítják a szecessziós jegyeket viselő épületet. Ezenkívül is több projekt van napirenden, a lista hónapról hónapra bővül, ez is jelzi a piac pezsgését.

Gigaprojektek

A Lágymányosi öbölnél a Property Market egy új városnegyedet épít, ahol a tervek szerint irodaházak is helyet kapnak. A 54 hektáros területből mintegy 23 hektár az építési terület, vagyis 8–10 év alatt 500–600 ezer m2-nyi ingatlant fognak építeni, amelyek jelentős része irodaépület lehet. A Pallas Athéné Alapítványok vagyonát kezelő Optima Befektetési Zrt. megvásárolta a Váci úton található, három telekből álló területet, 55,2 millió euróért, amelyet a népnyelvben csak Reno udvarként emlegetnek. Az elképzelések szerint a mintegy 7 és fél hektáros telken az új negyedben 150 ezer m2-nyi iroda mellett üzletek, szolgáltatói bázisok, lakások, új, revitalizált közterek és parkok is helyet kapnak majd.

2017-ben indulhat a Futureal Budapest ONE irodaprojektje is, amely Kelenföldön kínál összesen 70 ezer m2-nyi irodát; mindemellett a kelenföldi intermodális csomópontnál épül a Etele Szolgáltató Központ, vagyis egy új városi alközpont alakulhat a környéken. Az Árpád híd pesti hídfője és a Róbert Károly körút által határolt 3 hektáros területen a HB Reavis egy 136 ezer m2-es irodaparkot és szolgáltató egységeket épít több fázisban, vagyis megvalósul az új angyalföldi városközpont, amelyet csaknem 100 éve dédelgetnek. Az ikonikus épületegyüttest a londoni Make Architects és a budapesti Finta Stúdió bevonásával tervezik meg. A projekt 2017 első negyedévében indul, az első épületet 2018-ban szeretnék átadni.

„Mivel az irodaházak ma már kulcsszerepet játszanak a tehetségek megtartásában és bevonzásában, így a vállalatok számára is felértékelődik a vonzó, emberközpontú munkahely biztosítása, ahol egészséges, kiegyensúlyozott környezetben dolgozhatnak a munkavállalók. Legújabb fejlesztésünknél, a Váci úton elhelyezkedő 136.000 m2-es, Agora Budapest névre keresztelt projektünk esetében már teljes mértékben ezek a trendek dominálnak: a „well-being” jegyében zöld közösségi tereket alakítunk ki, számos nélkülözhetetlen, továbbá egyedi szolgáltatást, innovációt tervezünk, amellyel igyekszünk elősegíteni a munka és a mindennapi élet közti egyensúlyt. A kellemes környezet, a „well-being” mellett azonban továbbra is prioritás az irodaházak jó megközelíthetősége és a költséghatékonyság. Jelentős igény továbbá a szolgáltatások sokrétűsége, az innovatív és környezettudatos megoldások alkalmazása, vagy a megfelelő mennyiségű biciklitároló és zuhanyzó biztosítása” – mondja Tóth Mariann, a HB Reavis magyarországi bérbeadási vezetője.

Felújítások

A régebbi „A” kategóriás irodaházakban egyre több helyen végeznek el műszaki és esztétikai felújításokat, hogy komfortos, egészséges és energiahatékony irodaterek jöjjenek létre, hiszen a keresletet még jó ideig nem tudják követni az új építkezések. Ráadásul az új székházprojektek miatt is jelentős irodaterület üresedik meg, ahová a felújítást követően új cégek érkezhetnek. Nemrég az emblematikus Duna Tower egyes tereit újították meg, hogy még vonzóbb legyen a bérlők számára. A CPI még 2015-ben indította el az irodaházaiban a korszerűsítési programot. Az egyik felújított épület a Balance Building, ahol először vezették be a CPI Humán Innovációs Programját, amelynek célja, hogy az emberközpontú munkakörnyezet kerüljön előtérbe. Az irodaparkban Balance Loft néven egy másik épület is újjászületik.

„Spekulatív fejlesztési hullám indult el Magyarországon, a piaci környezet óvatosságra int minket, csak egy szignifikáns előbérlet aláírását követően vágunk bele újabb fejlesztésbe. Ezzel kapcsolatban pozitívak vagyunk, hiszen jelentős számú érdeklődést tapasztalunk. A fejlesztések során ma már minősítési és innovatív megoldásoknak kell megfelelni, szintén lényeges a flexibilis térrendezés, hogy nagyobb közösségi tereket lehessen kialakítani, mindemellett a  környezet legyen innovatív és zöld, a nagyobb kertekben akár kültéri munkaállomások is legyenek, a bérlők saját programjainak is megfelelő helyszínt kell biztosítani” – mondja Gereben Mátyás, a CPI magyarországi country menedzsere.

Az S IMMO Hungary irodaházaiban a műszaki és esztétikai felújítások túlnyomó része 2015 végére befejeződött. Itt említhetjük meg a Nagymező utcai Pódium irodaházat, amely az újrapozícionálás és átfogó felújítás után 2016-ban már szinten teljesen megtelt. A Váci úton a megújulási tendencia egyik kiváló példája a 12 600 m2-es Duna Office Center, mely az újjászületését követően CityZen Irodaház néven üzemel. De ugyanígy a GLL Real Estate Partners tulajdonában lévő, eredetileg 1980-ban épült, majd 2006-ban teljesen felújított Roosevelt irodaházban is jelentős belsőépítészeti felújítás zajlik.

Kik és milyen irodát keresnek?

Gyakorlatilag alig vannak üres irodák, nem is beszélve arról, hogy összefüggő nagyobb alapterületet szinte lehetetlen találni. Továbbra is Dél-Buda a leginkább telített, hiszen ez az egyik legkedveltebb lokáció a technológiai cégek számára, míg az agglomerációban jelentős az üresedési ráta, de természetesen még mindig a Váci úton van a legjelentősebb „forgalom”. A szolgáltató központok mellett a legnagyobb keresletet az IKT-szektor képviselői generálják, akik ebben a szerepkörben a pénzügyi szektort váltották fel. A Telekom, az Ericsson és a Nokia új székházfejlesztései jelentős mértékben hozzájárulnak az irodapiac fellendüléséhez. Előtérbe kerültek az ún. emberközpontú irodaterek kialakítása, hiszen a bérlő vállalatok versenyképességének záloga a munkatársak egészsége, jóléte és kényelme.

„A magyar piacon a keresletnövekedést két faktor generálja. Egyrészt a már jelenlévő SSC-k bővülése, illetve újabb nagy külföldi cégek kiszolgáló központjai tolódnak Nyugat-Európából a régiónkba a kedvezményes munkaerő és irodabérleti konstrukciók miatt. Másrészt a kkv-k is éreznek annyi stabilitást, hogy növekedjenek  és már irodaházakba költözzenek. A bérlőket sok mindenre megtanította a válság, tudják, hogy milyen kedvezményeket vagy extra igényeket támaszthatnak a bérbeadóval szemben. Az SSC-k, IT- szektor mellett  bizonyos épületek adottságai az állami szektornak is megfelelnek. A bérlők elsődleges szempontja még mindig a könnyű megközelíthetőség, továbbá fontos a modern-innovatív irodai környezet és a flexibilis térrendezés” – teszi hozzá Gereben Mátyás.

„Az utóbbi években több olyan irodaház jelent meg a piacon, amelyek jellemzően egyterű irodák kialakítására alkalmasak és nem annyira cellásra. Ez jól mutatja az open space kialakítás térhódítását, amelyekhez  az inspiráló környezet jegyében hozzátartozik még sok esetben játéktér, kreatív zónák, pihenőterek, otthonos étkezők és kávésarkok. Mindez különösen az SSC tevékenységű cégeknek fontos, melyek vonzerejét a stabil vállalati háttér mellett a kulturált és megnyerő munkakörnyezet adja. Emellett a „fiatalos” cégeknél előny a belvároshoz közeli, metróval megközelíthető helyszín, ugyanis akár ebédelni, akár munka után lazulni sokkal könnyebben lehet a környékbeli szórakozóhelyeken. Természetesen a jó tömegközlekedés továbbra is kiemelten fontos marad, függetlenül a cégek profiljától” – hangsúlyozza Gulyás Ede, a CA Immo hazai ügyvezetője.

Bérleti piac

Az üresedési ráta 2009-ben érte el a negatív rekordot, hiszen akkor a piacon megjelenő új irodaállomány hatalmas volumene miatt 22%-ot mértek a szakemberek. Ehhez képest 2016-ban ez az érték kevesebb mint 11%, amely a legalacsonyabb érték a gazdasági válság óta. A kereslet 2016 harmadik negyedévében 95.230 m2-t tett ki, ezen belül a hosszabbítások képviselték a legnagyobb arányt 41%-kal, míg az új szerződések részaránya 37% volt. A bővülések a kereslet 18%-át tették ki, míg az előbérletek 4%-ot. A legmagasabb bérlői aktivitás a Váci úti folyosón mérték, ahol a kereslet 47%-a realizálódott. A nettó abszorpció 23.020 m2-t tett ki a harmadik negyedévben.

„A piaci légkör igen aktív, sok nagyobb bérlő – akár több mint 10.000 négyzetméter területet elfoglaló vállalat is – keres új irodát, melynek köszönhetően egyre növekszik az előbérleti szerződések száma. Az átlagos bérleti időtartam a hazai piacon még mindig 5 év, egy-egy szerződés megkötésénél pedig kiemelten fontossá vált a rugalmas bérleti feltételek biztosítása, valamint a kulcsrakész irodaterület kialakítása. 2016-ban az átlag bérleti díj 10-15,5 euró között mozgott a budapesti irodapiacon, tehát az elmúlt időszakhoz képest ezen a területen nem volt jelentős változás. Megfigyelhető ugyanakkor, hogy a juttatások, így többek között a bérleti díjmentesség, vagy a kialakítási hozzájárulás mértéke csökkent a korábbi években ajánlott incentívákhoz képest” – magyarázza Tóth Mariann.

„Nehéz, de legalábbis a korábbi évekhez képest szokatlan helyzetbe kerültek az irodabérlők közül azok, akiknek a szerződése 2016-2017-ben jár/járt le. Korábban a bérlők számtalan elhelyezési lehetőség közül válogathattak, a bérbeadók keresték a kegyeiket. Azonban a 2010 évek eleje óta tapasztalható először szerény mértékű, később dinamikusan és folyamatosan növekvő irodaterületi igény 2016-ra már jelentősen meghaladta a kínálatot. Ennek fő oka, hogy 2010 után évről évre a növekvő keresletet nem kielégítő mennyiségű új építésű irodaházat adtak át. 2016-ra a valaha volt legalacsonyabb szintre esett az üresedési ráta, egyes alpiacokon pedig még kevésbé voltak elérhető szabad területek. Így a bérbeadók kerültek kedvezőbb helyzetbe, erősebb alkupozícióba, válogathattak a bérlők között saját prioritásaiknak, hosszú távú elképzeléseiknek megfelelően, emelhettek a bérleti díjakon, de legalábbis jelentősen csökkenthettek a bérbeadói ösztönzőkön és kevésbé rugalmas bérleti feltételeket diktálhattak” – összegez Szalóky Zoltán.

Megjelent az Ingatlan Évkönyv 2016 kiadványban. Az ingatlanevkonyv.hu oldalon ingyenesen megrendelhető.

Kövesse a realista.hu hírportált a Facebookon, Instagramon, Linkedinen.