Hogyan kezelik és üzemeltetik a sikeres irodaházakat? Ennek jártunk utána

Új igények, bérlők és irodaházak Az irodapiac a kereskedelmi ingatlanpiac legaktívabb szegmense, vadonatúj fejlesztéseket jelentenek be, ezzel párhuzamosan aktív a bérleti piac is, a hosszabbítások mellett egyre több új szerződést kötnek a felújított és az új épületekben egyaránt, a nettó abszorpció is jó statisztikákkal rendelkezik. Miközben korábban az ingatlanüzemeltetők a válságmenedzselésre rendezkedtek be, ma már […]

Új igények, bérlők és irodaházak

Az irodapiac a kereskedelmi ingatlanpiac legaktívabb szegmense, vadonatúj fejlesztéseket jelentenek be, ezzel párhuzamosan aktív a bérleti piac is, a hosszabbítások mellett egyre több új szerződést kötnek a felújított és az új épületekben egyaránt, a nettó abszorpció is jó statisztikákkal rendelkezik. Miközben korábban az ingatlanüzemeltetők a válságmenedzselésre rendezkedtek be, ma már egyre jobb kihasználtsági mutatókkal rendelkező épületekkel kell dolgozniuk. A befektetési piac is szinte szárnyakat kapott magyar viszonylatban, az elmúlt évekhez képest kiváló eredményeket produkált. Izgalmas kérdés, hogy a felívelő szakaszban az ingatlankezelők és -üzemeltetők hogyan járulnak hozzá egy irodaház sikeréhez, illetve milyen új igények merülnek fel, hiszen újabb célcsoportok aktivizálódnak a piacon.

„PM szempontból mindig kihívás az új ingatlanok működésének minél gyorsabb és szakszerűbb megszervezése és az üzemeltetés felállítása. A bérlők elvárják a jól átlátható folyamatokat, ezáltal nagy az igény az automatizált rendszerszintű megoldásokra, mint például a help-desk rendszer, ami nyomon követi a hibákat a bejelentéstől a kijavításig, vagy a property management software, amely folyamatosan mutatja a közös költség alakulását, lehetőséget adva az azonnali beavatkozásra. A jól megszervezett átlátható üzemeltetés a property menedzser felkészültségén múlik, meghatározza a bérlők közérzetét, mely elsősorban a sikeres PM munka fokmérője, hiszen az elégedett bérlőkkel tele irodaházat mindig könnyebb értékesíteni” – mondja Györke Balázs, a Colliers Real Estate Management Services (REMS) Magyarország ügyvezető igazgatója.

Az új irodaházak esetében a technológiai megoldások is meghatározók, a bérlők egyre tudatosabban választanak irodát, és nagyon jól tudják, hogy az adott irodaháztól mit várhatnak el. Egyre szélesebb körben ismert, hogy az adott technológiai és műszaki szempontok alapján milyen követelményeket támaszthatnak a cégek, vagyis a facility menedzsment tevékenység is „bérlőközelbe” került. „A korábbi gyakorlathoz képest az üzemeltetés során is egyre nagyobb hangsúlyt kap az energiahatékonyság. Ennek megfelelően egyre bonyolultabb és egyre komplexebb épületfelügyeleti rendszerek kerülnek kialakításra. Alapvető elvárás az üzemeltetőkkel szemben, hogy ezeket a rendszereket kiemelten kezeljék, a használati tapasztalatoknak megfelelően optimalizálják, és a szabályozásokat is folyamatosan ezekhez igazítsák” – mondja Schmidt József, a Future FM vezérigazgató-helyettese.

Új irodatrendek

A változó munkakultúrák, új irodatrendek már nem csak a munkahelyek falain belül hódítanak, hanem az épületek közös területeinek üzemeltetését és kialakítását is meghatározzák. Vagyis az ingatlankezelőknek már nem csak „tisztán” üzleti vagy műszaki szempontok alapján kell menedzselniük az irodaházakat, nem csak a bevétel és kiadás egyensúlyát kell megőrizniük a szükségesen ütemezett fejlesztésekkel együtt, miközben megfelelő hozamot produkálnak, hanem  az új trendeket is figyelembe kell venniük, hiszen ezen múlik az élénkülő piacon a siker.

„A válság utáni időszakban a bérbeadók részéről továbbra is fontos, hogy a bérlőket megtartsák, ugyanakkor a bérleti díjak növekedésével és egyéb ösztönzők eltűnésével, valamint a bérlők igényszintjének növekedésével elvárás lett az irodaházakban a nyújtott szolgáltatások minőségének növekedése és változatosságának biztosítása. A tulajdonos elvárja a szolgáltatóktól, hogy az egyedi bérlői igényekre szabottan és gyorsan reagáljon, határozottan az individualizmus és az emberközpontúság irányba indultak meg a változások. A bérlők immár nem cégek, hanem emberek, akiknek a kiszolgálása, elégedettségének növelése alapkövetelménnyé vált, legyen az az optimális hőmérséklet, vagy a megfelelő mennyiségű és minőségű adatszolgáltatás a PM és FM szolgáltatótól. Bár az árak még mindig fontos szerepet játszanak az ingatlankezelés során, a hangsúly egyértelműen áttolódott a minőségre” – magyarázza Honi Katalin, a Strabag PFS Asset and Property Management igazgatója.

Korszerűsítések

A régebbi irodaházak esetében általános tendencia, hogy a műszaki tartalmakat és az esztétikai jellemzőket megújítják, szinte már meg sem lehet különböztetni egy felújított irodaházat egy újtól, hiszen a külső ráncfelvarrás mellett egészen kiváló műszaki megoldásokkal lehet csökkenteni az energiaköltségeket és növelni a komfortérzetet. A korszerűsítések során mindig lényeges szempont a megtérülés, miközben a piacon folyamatosan helyt kell állni az adott irodaháznak is, ez pedig még komplexebbé teszi az üzemeltetők munkáját.

„Lényeges kérdés, hogyan lehet a korábban elmaradt felújításokat a normál üzemmenet zavarása nélkül elvégezni. A fejlesztési törekvések mellett érződik az óvatosság is, ezért fontos, hogy a rendelkezésre álló források figyelembe vételével készüljenek az akár több éves felújítási és karbantartási tervek a megfelelő prioritásokkal. A felújítások egyik fő iránya az épületek fizikai átalakítása és a berendezések cseréje az energetikai hatékonyság javításának, illetve a közművek költségeinek pontosabb allokálásának érdekében. Az üzemeltetésnek is támogatnia kell a beruházások kitűzött céljait. A másik kiemelt szempont az épületek „ráncfelvarrása”. A tulajdonosok természetesen elvárják, hogy a felújított területek állagának megőrzése érdekében az üzemeltetők proaktív módon mindent elkövessenek, valamint szervezettségben, szakértelemben és megjelenésben fejlődjenek az újrapozícionált ingatlanhoz illeszkedően” – mondja Lakits Pál a Future FM üzemeltetési üzletág igazgatója.

„A bérleti díjak színvonala ismét emelkedik, a jó adottságokkal rendelkező  meglévő épületek bérbeadottsága stabilizálódott. Meglévő épületek esetén a proaktív, professzionális PM menedzser kiemelten fontos a bérlők megtartása érdekében, illetve a közös költségek alacsony szinten tartásában úgy, hogy a szolgáltatási színvonal ne csökkenjen. A tulajdonosok egyre gyakrabban minősíttetik ingatlanjaikat (pl. LEED vagy BREAM), azonban érdemes különválasztani az ingatlan képességeit, illetve magát az üzemeltetést zöld megfelelési szempontból. A beruházások, melyek javítják az ingatlan képességét, széles skálán mozognak a kisebbektől kezdve (pl. perlátorok felszerelése a vizesblokkokban) a nagyobbakig (pl. a napelemek használata vagy a szürke víz felhasználása). A nagyobb zöld beruházások gazdasági megtérülése 5-7 év, azonban nem szabad csak az adott beruházás megtérülését szempontjait figyelembe venni, mert a ilyen beruházások növelik az ingatlan versenyképességét és ezáltal az értékét” – magyarázza Györke Balázs.

Befektetők és az átvilágítás

Az ingatlanbefektetési piacon a prémiumkategória mellett a régebbi kereskedelmi ingatlanok  is keresettek. A befektetők a tranzakciót megelőzően teljes képet kívánnak látni az ingatlanról, ezért  a due diligence audit során szakértők segítségével átvizsgálják a cég könyvelését, szerződéseit, költségeit, műszaki paramétereit, engedélyeit, nyilvántartásait. Felmérésre kerül az üzemeltetési mechanizmus, ami kiterjed a berendezések állapotfelmérésétől kezdve a szakszerű szervizen keresztül egészen a végrehajtott és aktuálissá váló beruházások vizsgálatáig. A műszaki átvilágítás sokrétűen elemzi az akvizícióra szánt épület paramétereit, amelyre többnyire a befektetői szándéknyilatkozat (term sheet) után kerül sor. Emellett a tulajdonos is kérhet átvilágítást értékesítés, illetve megtakarítási szándékkal, bár ez utóbbira ritkábban kerül sor.

„Egyrészt vizsgáljuk magát az épületet: az épületszerkezet állapotát, így a falak, födémek, tetőszerkezet, homlokzat állapotát, másrészt az egyes rendszereket, berendezés-csoportokat elemezzük életciklusuk szerint, felmérjük az eszközök kapacitását, terheltségét, felújítási igényeit, amely minden berendezésre kiterjed, kiemelendő például a központi gépészeti és életvédelmi berendezések, épületfelügyelet stb. Harmadrészt az eszközállomány és a műszaki technológia fenntartását, karbantartását, üzemeltetését vizsgáljuk felül, ahol arra is kitérünk, hogy az egyes alvállalkozók mennyire szakszerűen végezték ezt a tevékenységet, rendelkezésre állnak-e a szükséges hatósági engedélyek. Ezen szempontokon túlmenően azt is elemezzük, hogy az egyes berendezések, műszaki megoldások mennyire költséghatékonyak, részletesen elemezzük az üzemeltetési költséget vagyis komplex költségauditot végzünk. De ugyanígy az üzemeltetés kritikus elemeit is górcső alá vesszük. Az erről készített tanulmányban  prioritási listában összegezzük a rövid- és hosszú távú javítási, felújítási, illetve csereigényeket, így a befektető előzetesen képet kap a kiadás-bevételi oldalról és a jövőben elérhető hozamokról is” – mondja Szűcs Tibor, a Dome FSG cégcsoport Dome Real Estate Consulting üzletágának vezetője, akik számos átvilágítási megbízást végeztek az elmúlt időszakban is.

Az átvilágítások tapasztalatai alapján vegyes színvonalról beszélhetünk a magyar üzemeltetési piacon. Az épületek egy része megfelelő színvonalon üzemel a sztenderdeknek és a jogszabályi környezetnek megfelelően, azonban jó néhány esetben alacsony az FM-szolgáltatási hatékonyság vagy az üzemeltető cég vagy a tulajdonos elvárásai miatt. „Az audit során tapasztalt hibák egy része a jogszabályi nem megfelelőséghez kötődnek, így például a tűzvédelmi és környezetvédelmi jogszabályok változását nem követik nyomon, illetve a lejáró engedélyeket nem újítják meg. Például az üzemeltett kazán ún. pontforrás engedéllyel rendelkezik, amely öt évre szól, és sokszor nem újítják meg az engedélyt. De van, ahol az épületfelügyeleti rendszer ”tudása” sincs teljes mértékben kihasználva, hogy minél költséghatékonyabban üzemeljen az adott épület – jó néhány esetben csak a szoftvert kellene frissíteni. Ráadásul a rendszert sok esetben csak hibajelzésre használják, miközben energiahatékony intézkedésekre is alkalmazhatók lennének” – teszi hozzá Szűcs Tibor.

Megjelent az Ingatlan Évkönyv 2016 kiadványban. Az ingatlanevkonyv.hu oldalon ingyenesen megrendelhető.

Kövesse a realista.hu hírportált a FacebookonInstagramonLinkedinen.

SOCIAL BOX