Mire vetik ki a hálójukat az ingatlanalapok? – interjú az OTP Ingatlan Befektetési Alapkezelő szakértőjével

– A magyar kereskedelmi ingatlanbefektetési piac 2016 után idén is remek statisztikákkal számolhat. A hazai alapok részesedése nagyjából 40% jelenleg az összes tranzakció volumenéből. Megőrizhető-e ez a részesedési arány?

– Meggyőződésünk, hogy megőrizhető az elért magas részesedési arány. A befektetők a jelenlegi makrogazdasági környezetben folyamatosan keresik az alacsony kockázat mellett elérhető pozitív hozamot biztosító befektetéseket és ezen a piacon az ingatlanalapok vonzó alternatívát jelentenek. Amennyiben fenn tudjuk tartani – vagy akár növelni is – a hozamszintet ingatlan akvizíciók révén, a befektetők is látni fogják ennek eredményét, és azt várjuk, hogy tovább folytatódik a tőkebeáramlás a szektorba. Másik oldalról a nemzetközi szereplők is egyre aktívabbak a magyar piacon, így a verseny erősödött, de büszkén állíthatjuk, hogy a magyar alapok – beleértve az OTP Ingatlan Befektetési Alapkezelő által kezelt alapokat – ennek ellenére tudták teljesíteni a hivatkozott 40%-os részesedést a tranzakció volumenéből.

– Mekkora tartalékot látnak még Önök a hazai befektetőkben, vagyis mi motiválja az OTP ingatlanalapjainak aktív részvételét a befektetési piacon?

– A befektetési lehetőségek között az ingatlanpiac növekvő jelentőségére enged következtetni többek között az is, hogy az Ernst &Young (EY) legutóbbi, 2017 első félévének tranzakcióit vizsgáló M&A barométere szerint az ingatlanszektor volt a legaktívabb a felvásárlások és összeolvadások szempontjából, az összes tranzakció mintegy 24 százaléka ehhez a szektorhoz kötődött. Ez jelentős, közel 100%-os növekedés volt az egyébként is aktívnak tekinthető 2016-os évhez képest. Ez is igazolja azt az év eleji várakozásunkat, hogy a jelenleg tapasztalt pozitív ingatlanpiaci hullám még évekig fennmarad. Ez a meggyőződésünk vezérelt minket akkor is, amikor mintegy egy évvel ezelőtt az OTP Ingatlan Befektetési Alapkezelő úgy döntött, újra aktív szereplője lesz a piacnak.

Idén eddig négy kiemelt tranzakciót zártunk le: időrendben a Váci Greens B épületének akvizíciója; a Corvin Skypark megvásárlása; a Sziget Center akvirálása Csepelen; Illetve a legutóbbi, júliusban lezárult West End Business Center megvásárlása. Előkészítés alatt állnak további tranzakciók, azaz a lendületet igyekszünk továbbra is fenntartani. Ezek a tranzakciók egyrészt a hazai piac egyik legnagyobb Ingatlanbefektetési alapjának, az immáron közel 200 milliárd forint eszközértékű OTP Ingatlanbefektetési Alap portfólió frissítéséhez, másrészt az idén év elején indított OTP Prime Alap portfoliójának feltöltéséhez kapcsolódtak.

– Melyek azok a stratégiai alapvetések, amelyek alapján vásárolnak? És milyen eszközökre fókuszálnak?

– Minden esetben kifejezetten „A” kategóriás befektetési ingatlanokat kerestünk akár Budapesten, akár vidéken. Az OTP Prime Alap kifejezetten irodaházakba fektet, de az OTP Ingatlanbefektetési Alap nyitott akár más típusú (kiskereskedelmi, logisztikai, stb.) ingatlanokra is, cél a portfolió diverzifikálása, és ezáltal a kockázatok csökkentése. Az igazi vonzerőt mindkét alap esetében a jó lokáció, a korszerű épület, a kedvező bérbeadottság és a jó bérlői mix jelenti. Tehát ha ezeknek a feltételeknek megfelel egy ingatlan, az biztosan felkelti az érdeklődésünket. Erre remek példa a legutóbb megvásárolt 26 ezer négyzetméteres West End Business Center, mely egy kiváló elhelyezkedésű, magas kihasználtságú irodaház, és egyben jelentős megtérüléssel bíztató befektetés.

– Valóban, az OTP Prime Ingatlanbefektetési Alap óriási lendülettel indult el az idén. Kik az alap befektetői?

– Az OTP Prime Alapot kifejezetten azoknak a befektetőknek ajánljuk, akik hosszabb távú, nagyobb összegű befektetésekben gondolkoznak. Ez az alap egyedi befektetési politikát követ, ezért az alapba való befektetés 10 m Ft-os értékhatárhoz kötött. Ennek megfelelően az alap elsődleges célközönségét a privátbanki és az intézményi befektetők jelentik.

– Az OTP Prime a már említett emblematikus budapesti irodaházakat gyűjtötte a portfóliójába. Milyen paraméterek alapján választanak ingatlant? Mi a cél hozam tekintetében, mit várnak el a befektetők?

– Elsősorban minőségi ingatlanokat keresünk. Ezalatt nemcsak azt értem, hogy kizárólag a legmodernebb „high-tech” technológiával épült új ingatlanok érdekelnek minket. Ami az igazi vonzerőt jelenti számunkra – amint korábban is említettem már – az a jó lokáció, a korszerű épület, a kedvező bérbeadottság és a jó bérlői mix. Tehát, ha az említett szempontoknak megfelelőnek tűnik egy ingatlan, azt biztosan felkelti az érdeklődésünket. Emellett fontos, hogy diverzifikált portfóliót hozzunk létre annak érdekében, hogy alapjaink megfeleljenek az ingatlanpiaci szereplők (befektetetők és bérlők) követelményeinek, és a befektetői hozamelvárásoknak, azaz, hogy hosszú távon is értéket teremtsenek.

Az általunk kezelt két nyilvános alap teljesítménye a különböző befektetési stratégiáknak is köszönhetően eltér. Az OTP Ingatlan Alap a kisebb összegű befektetéseket is megcélozza, konzervatívabb és vegyesebb portfolióval rendelkezik, hozama kiegyensúlyozott, meghaladja az egyéb alacsony kockázatú likvid befektetésekét, de elmarad a Prime Alap hozamától. Ez utóbbi alapunk teljesítménye egyrészt tükrözi a portfóliójában található minőségi ingatlanok magas bérbeadottságát és jövedelemtermelő-képességét, másrészt az egyedi befektetési politikát, így évesített hozama a legtöbb összehasonlítható ingatlanalap teljesítményét jelentősen felülmúlja a befektetők legnagyobb megelégedésére.

– Az irodaházak mellett mekkora sanszuk van a bevásárlóközpontoknak vagy éppen a logisztikai központoknak, hogy az ingatlanalapok felfigyeljenek rájuk? Illetve mi a különbség a három eszközt tekintve, amely meghatározza az alapok akvizíciós tevékenységét?

– Az OTP Ingatlanbefektetési Alap meglévő portfólióját folyamatosan frissítjük, tisztítjuk, bővítjük és fejlesztéseket is tervezünk például logisztikai ingatlanjaink tekintetében. Nemrég egy retail parkot, a Tököli Sziget Centert vásároltuk meg, éppen a különböző eszköztípusok között elérhető hozamkülönbségek realizálása és a kockázatok diverzifikálása érdekében. Érdemes megemlíteni a különböző típusú eszköztípusok kapcsán egy érdekes piaci trendet, a városközpont jellegű komplex fejlesztéseket. Erre kiváló példa a Corvin Sétány mentén kiépült városrész, vagy a most indult Agora az Árpád híd közelében, sőt az Etele téren is ilyen vegyes funkciójú komplexum lesz. Az általunk megvásárolt Corvin Skypark irodaház a Corvin negyed részeként épült meg, ez is mutatja, hogy hiszünk az ilyen komplex fejlesztések piacképességében is.

Az új építésű irodáknál is hasonlóan változik a trend, azt látjuk, hogy a bérlők alapvetően más épületeket keresnek, mint tíz évvel ezelőtt. Fontos például, hogy egy épület energiahatékony, tehát olcsón üzemeltethető legyen, de legalább ennyire fontossá váltak a dolgozói elégedettséget növelő jellemzői egy irodaháznak, úgyis mint rugalmasan alakítható belső terek, kiváló tömegközlekedési kapcsolatok, közösségi terek és, hogy elérhető legyen és rendelkezésre álljon mindazon infrastruktúra, ami az ott dolgozókat maximálisan kiszolgálhatja. Ennek megfelelően van egy elmozdulás most a piacon, amit a magasabb kategóriájú, fenti elvárásoknak megfelelő irodaházak felé mozduló bérlők generálnak. Az OTP pedig igyekezett az elmúlt időszakban ezen elvárásoknak maximálisan megfelelő irodaházakkal feltölteni az alapok portfolióját, ami az eddigi piaci visszajelzések alapján sikerült is. Jelenleg azon dolgozunk, hogy ezt a tendenciát fenntartsuk a jövőben is.