Hogyan támadt fel hamvaiból a budapesti irodapiac? Mi történt az elmúlt 5 évben?

Baljós múlt

Az előzmények nem voltak túl biztatók, hiszen a 2008-as válságot követő apályra még rátett egy lapáttal a 2010-es választások utáni intézkedés-sorozat. Az Európai Bizottság nem engedte meg ugyanis az új Kormánynak, hogy a költségvetési hiányt a megengedettnél továbbra is magasabban tartsa addig, amíg különböző ösztönzőkkel beindítja a gazdaságot. Leminősítés, forintromlás, különadók, likviditási és finanszírozás nehézségek és a befektetői bizalom romlása jó pár évig makacs módon velünk maradtak.

2012 végén egy A kategóriás modern irodaházban jellemzően 10-13 euró/m2 között mozogtak a bérleti díjak, természetesen függően attól, hogy melyik budapesti alpiacról volt szó. A díjak csökkenése már nagyon lelassult, de még nem stagnált. A bérleti tárgyalásokon jellemzők voltak a rugalmasabb bérleti kondíciók, nagyobb kedvezmények jártak a bérlőknek, nem voltak ritkák az extrém bérleti időtartamok. Az újratárgyalások domináltak, hosszabbításról vagy bővülésről alig esett szó. Viszont a kevés spekulatív irodafejlesztés miatt lassú csökkenés jelentkezett az üresedési rátában.

2013

2013-ban még nem látszott az a motiváció, amely megmozgatatta volna a befektetők és a piaci szereplők fantáziáját, a finanszírozási hajlandóság sem jött meg. A bérleti díjak stagnáltak, hiszen bár makrogazdasági szinten tisztult a kép, a vállalkozások jelentős része még nemigen tervezett hosszú távra. Visszafizettük az IMF-kölcsönt, kikerültünk a deficiteljárás alól, és 3 % alá került az államháztartási hiány, az infláció csökkent, véget ért a recesszió, bár a GDP nagyon minimálisan növekedett.

De azért történt valami a fejlesztési piacon, hiszen 2013-ban átadták a Váci Greens irodapark első, 15.700 négyzetméteres épületét. Akkoriban nagyon merésznek számított az Atenor, hiszen egy kb. 80-100.000 m2-nyi irodaparkot álmodtak meg. A budapesti irodapiacon a kihasználatlansági ráta 18 százalékra csökkent 2013 vége felé, jelentősen nőtt a nettó bérbeadás aránya a teljes kereslethez viszonyítva, ezzel egy időben csökkent az eddigi években magas szerződéshosszabbítások aránya. A kisebb irodákat keresték, ez is jelzi a biztonsági játékot, és minden rosszban volt valami jó is, hiszen a gyér fejlesztési hajlandóság megerősítette a fenntarthatóság trendjét, a minősített irodaházak aránya elérte a 10 %-ot a teljes állományon belül.

2014

Az elmúlt évekhez képest jóval több irodaház-fejlesztésről számolhattunk be, amely a nemzetközi vállalatok erősödő érdeklődését jelezte. Persze az aranyidők nem jöttek vissza, de azért a kereslet némi növekedése mindenképpen bíztató volt a jövőre nézve, több mint 68 ezer m2-nyi új irodaházat adtak át, amely több volt, mint a 2012-13-as évek összesített produktuma. Az üresedés – mondanunk sem kell – tovább csökkent, csaknem 50%-kal több irodát adtak bérbe, mint az előző esztendőben. Erősödött az SSC-szektor jelenléte, a beruházások spekulatív jellegét tompították az előbérletek és a BTS-jellegű megállapodások.

A Nyugati térnél megnyitotta kapuit az Eiffel Palace (14.500 m2), ahol többek között a PwC rendezkedett be hosszú távra, és az épület rögtön el is kelt, hiszen megvásárolta a Magyar Nemzeti Bank. A Futureal a Corvin negyedben befejezte a Corvin Corner irodaházat (6.200 m2), és a Váci úton a Volga Szálló helyén a Vision Towers komplexumot (23.500 nm), amelynek északi szárnyában a KPMG bérelt meghatározó területet. Az irodafolyosón megnyílt a HB Reavis beruházásában megvalósuló Váci Corner Offices (21.100 m2) is. Ekkor már azért mozgolódott a piac, egyre több fejlesztésre volt remény.

2015

Bár 2015-ben túl sok átadásra váró projekttel nem találkozhattunk, a bejelentett fejlesztések 2016-ban már megint optimizmusra adhattak okot, noha jelentős hányadukat BTS-fejlesztés adta. Jócskán csökkent az üresedési ráta is, hiszen 2015 második felében ez a szám 13% környékén alakult, és már látható volt, hogy a Váci út mellett Dél-Buda lesz a másik slágerhelyszín, hiszen a kihasználatlanság bőven 10% alatt volt. A rekord mértékű bérbeadási volumen mellett a nettó piaci felszívás 40 százalékkal haladta meg a korábbi évben mért értéket. Egyes épületekben emelkedtek a bérleti díjak, máshol tartották a korábbi szintet.

A kereslet és kínálat nagyjából a egyensúlyi állapot közelébe tendált, de várható volt, hogy a kereslet felpörgésével lépéshátrányba kerül a kínálat, ami bérbeadói piachoz vezetett. Mivel a növekvő keresletet a fejlesztési piac csak évek múlva tudja követni új kínálattal, ezért a régebbi A kategóriás irodaházak is helyzetbe kerültek, főleg ha jelentős felújításokat eszközöltek a tulajdonosok, illetve sor került az újrapozícionálásra is. Emellett az átadott új épületek kivétel nélkül zöld fejlesztések voltak. A Váci Greens új épületét kibérelte a GE, a fejlesztő már összesen 135 ezer négyzetméternyi irodaterülettel számolt.

2016

Az irodapiac fellendülésének tendenciája 2016-ban is folytatódott. Újabb és újabb fejlesztéseket jelentettek be, miközben csökkent az üresedési ráta, és fellendült a bérleti piac. Az SSC- és az IKT-szektor generálta a legnagyobb keresletet. A nagy bérlők BTS-megoldásai mellett a kisebb bérlők is reagáltak a szűkös kínálati piacra, általánosabb lett a hosszabb távú gondolkodás, bár inkább a meglévő irodákban hosszabbítottak. Szinte alig találni nagyon jó minőségű üres irodát, az üresedési ráta egészen 11%-ra zuhant. 2016-ban az átlag bérleti díj 10-15,5 euró között mozgott a budapesti irodapiacon, tehát az elmúlt időszakhoz képest ezen a területen nem volt jelentős változás. Azonban a dinamikusan és folyamatosan növekvő irodaterületi igény 2016-ra már jelentősen meghaladta a kínálatot.

2016 első háromnegyed évében 71 ezer m2-nyi összalapterülettel adtak át irodaházakat. A Váci út állt továbbra is reflektorfényben, a Váci Greens „B” épülete 26 ezer m2-nyi területet kínált, Skanska itt építette a 26 ezer m2-es Nordic Lightot, a Lehel téri piac mellett pedig elkészült a WING fejlesztésében a 13 ezer m2-es V17 irodaház, amely az E.ON székházaként üzemel. A Futureal beruházásában a Corvin Sétányon a Nokia Networks új, 25 ezer m2-es K+F központja 2016 végére készült el. A gazdaság immár véglegesen növekvő pályára állt, ezt bizonyítja, hogy eljött a gigafejlesztések, új városnegyedek ideje, gondoljunk csak a BudaPartra, az AGORA Budapestre, a TóPark Be My City-re. A befektetési piac is csúcsot döntött, hiszen közelített a 2 milliárd euróhoz.

2017

Míg korábban a tulajdonosok és az üzemeltetők különböző kedvezménnyel csábították a cégeket az épületekbe, többek között kialakítási hozzájárulást és rövidebb, rugalmasabb bérleti időszakokat biztosítottak, addig ma az üresedési ráta sorra dönti meg a rekordokat, és tartósan 10% alatt van. Ennek megfelelően a bérbeadói piac új kondíciókat és feltételrendszert hozott létre a bérleti konstrukciókban is. Az üres területek megteltek, választék hiányában a bérleti díjak emelkedni kezdtek, a feltételek szigorodtak. A befektetési piacon is folytatódott a pozitív tendencia, és 2016-hoz hasonlóan jó számokat könyvelhetett el.

2017-ben 80 ezer m2-nyi új irodát adtak át, ami kevesebb, mint a 2016-ban, ellenben 2018-2020-ban hatalmas mennyiségben érkezik az új kínálat. A 2008-ban elindított Váci Greens irodapark építése tovább folytatódott, immár a negyedik, 15 ezer m2-es „D” épület is elkészült. Az CPI Balance Office Parkjában pedig a 6500 m2-es Balance Loft is újjászületett. A Wing fejlesztésében a Magyar Nobel-díjasok Parkja I. üteme keretében elkészült az Ericsson Ház mintegy 24 ezer m2-nyi területet kínálva. Nem messze innen a Dél-Budai alpiac egy másik irodaházat is átadott a bérlőknek, hiszen megnyitott az Office Garden III 18.510 m2-rel. A Hungária körgyűrűn ismét a Winget kell megemlítenünk, ahol a régen Material Centernek nevezett épület Skylight City irodaház néven teljesen megújult: itt most 19 ezer  m2-nyi területet lakhatnak be a vállalatok. De a Graphisoft Park is két kisebb új irodaépülettel gazdagodott tavaly.