Optimizmus, egészséges piac, tudatos ingatlanfejlesztők – beszélgetés Szántó Tamarával (MRICS), a Cushman & Wakefield irodabérbeadási vezetőjével

–  Mit olvashatunk ki 2018 első negyedéves irodapiaci adataiból szakértő szemmel? – A 2018 Q1 időszakban az üresedési ráta tovább csökkent, jelenleg 7.3%, amely az eddigi legalacsonyabb érték a piacon.  A bérbeadás volumene szintén további növekedést mutat – soha ilyen magas nem volt még az első negyedévben,  amelyből látható, hogy a piaci fundamentumok stabilak, a […]

–  Mit olvashatunk ki 2018 első negyedéves irodapiaci adataiból szakértő szemmel?

– A 2018 Q1 időszakban az üresedési ráta tovább csökkent, jelenleg 7.3%, amely az eddigi legalacsonyabb érték a piacon.  A bérbeadás volumene szintén további növekedést mutat – soha ilyen magas nem volt még az első negyedévben,  amelyből látható, hogy a piaci fundamentumok stabilak, a piaci aktivitás minden szempontból erős.

– Tavaly 100 ezer m2 alatt maradt az átadott új irodaállomány volumene. Ez mennyiben volt csalódást keltő adat? Idén mire számíthatunk? Mely alpiacokon érzékelhető a legnagyobb fejlesztői aktivitás?

– Csalódásnak egyáltalán nem mondható. Egy pillanatra ugorjunk vissza a bérbeadás volumenére: a budapesti piac sokat fejlődött e tekintetben. A válság előtt és azt követően az éves volumen 300 ezer m2 körül mozgott, mára azonban egy 450-500 ezer m2-es éves keresletről beszélhetünk. Ennek az erős piaci aktivitásnak köszönhetően a piac felszívta a válság idején „keletkezett” üres területeket, így a fejlesztési aktivitás teljesen más alapokról indult újra a fővárosban. Jelenleg 244 ezer  m2-nyi irodaterület van fejlesztés alatt, ennek pedig 64%-a már előbérletben elkelt. Tehát az év végéig a piacnak összesen 88 ezer m2 új területet kell felszívnia, ami egy stabil piaci környezetben abszolút működőképes. Az is látható, hogy az új átadások átadásuk pillanatában már közel teljes bérbeadottságnak örvendenek. A legnagyobb fejlesztői aktivitás továbbra is a Váci úti irodafolyosón tapasztalható: jelenleg 62 ezer m2-nyi új irodaterületet építenek.

– Nem csak idén, hanem jövőre is hatalmas volumenben kerülhet új irodaterület a piacra. Ez hogyan befolyásolja majd az üresedési rátát, képes-e a piac felszívni az új állományt?

– Az újonnan piacra kerülő, modern irodaterületek továbbra is kelendők a bérlők között. A legnagyobb kérdés, hogy mi történik a második generációs épületekkel; a tulajdonosok milyen módon kívánják piacra vinni azokat. Ez fogja elsősorban befolyásolni tehát az üresedési ráta alakulását. Általánosságban elmondható, hogy a „hátrahagyott” épületek 10 évesek, vagy annál idősebbek, és a nagybérlők mai igényeinek már műszaki, alaprajzi stb. szempontból sem felelnek meg. Erre a kihívásra a tulajdonosok válaszolhatnak teljes felújítással és újrapozícionálással, de beléphetnek a piacra új szereplők is, mint például az állami szektor, KKV, vagy co-working koncepciók stb., akiknek más igényeik vannak.

– Nem kell-e tartanunk a 2008 utáni tendenciáktól, amikor rengeteg új irodaház épült, amelyek jelentős területei üresen maradtak, vagyis a fejlesztők ugyan kihasználták a pénzbőséget és a konjunktúrát, ugyanakkor nem figyeltek a valódi keresletre?

– Nem, ma nincs túlkínálat. Budapest a válságba túlkínálattal, magas kihasználatlansággal és több mint 30%-al alacsonyabb keresleti mutatóval érkezett. Ma egészséges piaci környezet van, stabil fundamentumokkal, a fejlesztők és finanszírozó bankok is tudatosabbak. Én optimista vagyok.

SOCIAL BOX