Az irodapiac a semmiből épült fel az elmúlt 30 évben. De mikor jön a 4 millió?

Az elmúlt jó néhány évet a Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF) negyedéves jelentései alapján viszonylag könnyen feltérképezhetjük, azonban a régi időkben nem álltak rendelkezésre mérvadó statisztikák, ráadásul a definíciók sem voltak egységesek, hogy melyik irodaházat milyen kategóriába soroltak be, és milyen tulajdonú épületeket számítottak a fővárosi állományba.

1 millió

A rendszerváltás után Budapest első emblematikus „A” kategóriás irodaháza a East-West Business Center volt, amelyet 1991-ben adtak át az Astoriánál a Skanska fejlesztésében. Később a kilencvenes években meglehetősen lassan fejlődött az irodaszektor, ami nem is csoda, hiszen vargabetűkkel megtűzdelve körülményesen épült ki a piacgazdaság, míg végül az évtized utolsó esztendőiben felpörgött a piac. Ennek köszönhetően nagyjából az ezredforduló táján, vagyis 2000-ben érte el a budapesti, modern irodaterület nagysága az egymillió m2-t.

2 millió m2

Míg az első egymillió m2 irodát 11 évbe telt megépíteni, addig a második millió megépítéséhez csak 8 évre volt szükség. A budapesti bérbeadható irodaterület volumene 2006-ban lépte át az 1,6 millió ezer m2-t, majd ugyanebben évben beindult a gőzhenger a kivitelezési piacon. A periódus közepén 2008 harmadik negyedévében érte el a fővárosi spekulatív irodaállomány a 2 millió m2-t.

Olyan irodaházakat adtak át ebben az évben, mint például az Átrium Park II, a South Buda Business Park, a Millennium Tower III., a Corvin Irodák I., vagy éppen a Spiral Irodaház. Az elkészült ingatlanokból is jól látszik, hogy több fővárosi alpiacon is aktivizálódtak a beruházók. A hazai irodafejlesztési piac egyik csúcséve volt 2008, amikor 22 új irodaház épült összesen 249 ezer négyzetméternyi új területtel. Ellenben a kihasználatlansági ráta 2008 végén már 16,8 százalékon állt.

3 millió m2

Majd következett a krízis, de az ingatlanpiac sajátosságai miatt még ekkoriban is tovább nőtt az állomány. 2009 már egyértelműen az ellentmondások éve, hiszen immár nyakig merültünk a válságban, miközben a kivitelezés alatt álló projekteket be kellett fejezni. Így ebben az évben hazai csúcsként 292 ezer m2-nyi új irodateret adtak át, miközben a kihasználatlansági ráta az év végén elérte a 22%-ot is.

Még 2010 is kiemelkedőnek tűnik, hiszen 173 ezer m2-nyi új kínálat jelent meg a piacon, miközben újabb mérföldkőhöz érkezve az első negyedévben a teljes budapesti és agglomerációs irodaállomány elérte a 3 millió m2-t a saját tulajdonú ingatlanokat is beleszámítva. A visszaesést azonban már jól érzékelteti, hogy az év utolsó negyedévében mindössze 6200 m2-nyi új iroda került átadásra, ami 2006 óta a legrosszabb adatnak számított. (Az újabb egymillió m2-re mindössze két évet kellett várni, ami annak köszönhető, hogy immár a teljes állományba a spekulatív és saját tulajdonú irodaházakat is beleszámítják.)

4 millió m2

De mikor ünnepelhetjük a 4 millió m2-t? Ehhez támpont lehet, hogy a 3 milliós állományt mintegy 15 év alatt sikerült realizálni, hiszen a modern irodaépítés kezdeteként a szakértők 1995-öt szokták megjelölni, miközben gyér számban korábban is épültek ingatlanok. Mindenesetre a válság az ingatlanfejlesztési piac dinamikája miatt csupán 2010-11-ben jelentkezett a statisztikákban is: a kereslet csökkent, a bérleti díjak visszaestek, az üresedés megnőtt.

Majd következett az ingatlanpiac „sötét középkora”, ami egészen 2013 végéig tartott. Miközben 2006 és 2010 között csaknem egy millió négyzetméterrel nőtt az új spekulatív irodaterületek nagysága (1,6 millióról 2,54 millióra), 2010 és 2014 között mindössze 150 ezer m2-nyi növekménnyel számolhatunk. Azóta azonban nincs megállás, egyre több irodát adnak át, 2018-ban és 2019-ben több százezer m2-nyi új állomány jelenik meg folyamatosan a piacon. Az idei év második féléves adatai szerint 3,5 milliónál tartunk, vagyis 2020-ban, ha minden jól megy, elérhetjük a 4 millió m2-nyi nagyságrendet.