Meddig tart még az irodapiac aranykora? – beszélgetés Huszár Barbarával, a JLL piackutatójával

– Folyamatosan pozitív híreket hallunk a budapesti irodapiacról, mindenhol építkeznek, költöznek, bővülnek. A nemrég közzétett harmadéves adatok sem okoznak csalódást. De milyen következtetéseket vonhatunk le pontosan a friss statisztikákból?

– Egyre magasabb az új szerződéskötések és a bővülések aránya a piacon, ami jól mutatja, hogy a vállalatok jól érzik magukat Budapesten, növelik és bővítik a tevékenységüket, azaz előszeretettel hozzák ide további részlegeiket is akár más lokációkból. A legnépszerűbb részpiacokon a fejlesztés alatt álló épületek jelentős része már az átadás előtt közel 100%-os bérbeadási szintet ér el, aminek hatására újra indultak a spekulatív alapú építkezések. Továbbra is a Váci úti irodafolyosó, illetve a pest-központ-déli és dél-budai régió hozza a legtöbb tranzakciót, nem véletlen, hogy a legtöbb új fejlesztés is jellemzően ezeken a részpiacokon található.

Bérlői oldalról azt tapasztaljuk, hogy nagyon erős az érdeklődés a legmodernebb technológiával és design elemekkel kivitelezett zöld épületek iránt, és továbbra is kiemelkedően fontos szempont a lokációválasztásnál a közvetlen metrókapcsolat vagy éppen a bevásárlóközpontok és az elérhető szolgáltatások közelsége. Mivel a cégek számára egyre fontosabb az employer-branding és a munkavállalói elkötelezettség, a HR szerepe folyamatosan növekszik az olyan stratégiai döntések meghozatalánál, mint a relokáció vagy a szerződéshosszabbítás.

– Az alapszámok is meglehetősen pozitívak, gondoljunk csak az alacsony üresedési rátára, a nettó abszorpcióra vagy az új szerződésekre. Milyen tevékenységet folytatnak azok a cégek többségükben, akik új irodákba költöznek? Csökken vagy még mindig meghatározó a szolgáltató/fejlesztő központok aránya?

– A jelenleg legaktívabb cégek az IT/Telekommunikáció, az állami szféra és az üzleti szolgáltatások területein tevékenykednek. Itt fontos kiemelni, hogy az elmúlt időszakban nagy mértékben nőtt az állami szektor aktivitása, az állami hátterű intézmények és cégek egyre több irodabérleti tranzakciót bonyolítanak napjainkban. Új és fontos trend a közösségi, illetve a szolgáltatott irodák arányának növekedése, a legaktívabb szereplők e szektorban a Regus, a DBH és a New Work, akik jellemzően prémium lokációjú, magas presztízsű irodaházakban nyitják meg irodaterületeiket. 

A szolgáltató központok számára Budapest továbbra is vonzó célpont, idén is regisztráltunk új központ-nyitást a fővárosban, ami nem meglepő, hiszen a fővárosi infrastruktúra-hálózat, illetve a modern, új sztenderdek alapján épülő irodaházak jelenléte fontos szempont. Budapesten egyre több a BREEAM, WELL minősítéssel rendelkező új fejlesztés, megjelentek az okos épületek is a piacon. A főváros továbbra is ki tudja szolgálni a szolgáltató központok igényeit, azonban Budapest mellett országos szinten megjelentek másodlagos SSC lokációk is, melyek közül Debrecen és Szeged a legkiemelkedőbb. Bár ezekben a városokban a modern irodaállomány volumene egyelőre limitált.  

– Adódik az „örök” kérdés: meddig folytatódnak ezek a pozitív trendek? Mikor éri el a ciklus a legmagasabb pontját, ahonnan már csak lefelé visz az út?

– Úgy látjuk, hogy a következő egy-másfél évben egyelőre megmarad a jelenleg tapasztalt bérbeadói piac, ugyanis az átadás időpontjára már a házak nagy része bérbe van adva. A bérlői kereslet erős, az egyedüli jelenleg látható negatív trend az építőipari kapacitáshiány, ami az emelkedő bérleti díjak mellett magával hozza a késést az átadásokban. Ez nyilván hátráltatja a bérlők szabad mozgását a piacon és akár jelentős fennakadást is tud okozni, hiszen ha a fejlesztő nem tudja az előre vállalt határidőre felépíteni az új irodaházat, a beköltöző bérlőnek meg kell oldania ideiglenesen a munkavállalók elhelyezését. A piacon az hozhat majd jelentős fordulatot, ha a jelenleg tervezőasztalokon pihenő, kb. 1 millió négyzetméternyi irodaterület építése nagy volumenben elindul, azonban ezen projektek időzítése jelenleg még bizonytalan, úgy látjuk, hogy sok esetben a fejlesztők még inkább kivárnak.  

– Idén még mekkora új irodaállománnyal kalkulálhatunk? És mondjuk a következő két évben milyen nagyságrendben gondolkodhatunk (2019-2020)?

– Jelenleg körülbelül félmillió négyzetméternyi irodaterület áll építés alatt Budapesten, melynek átadása 2021 végéig várható. Ebbe a volumenbe bele van kalkulálva a két, jelenleg zajló nagy székház projekt is (MOL Campus, Bosch Campus II).  Idén év végéig még körülbelül 40 ezer négyzetméter átadása történhet meg, illetve a nemrégiben átadott új székházak miatt nagyobb volumenű üresedés is lesz néhány épületben, a székházakba beköltöző cégek mozgása miatt. A jelenleg építés alatt álló 500 ezer négyzetméteren felül még körülbelül 1 millió négyzetméternyi projekt-tervről lehet tudni, melyek elindulása esetén jelentős fordulat következhet be a jelenleg bérbeadók által dominált budapesti irodapiacon.

Az új fejlesztések között megjelentek az ún. „város a városban” koncepciók, amik vegyes funkciójú projektek, azaz kiskereskedelmi, lakóingatlan, esetleg hotel fázisokat is magukban hordoznak majd az irodaterületek mellett. A másik izgalmas új trend a magasházak megjelenése, a MOL Campus építésének megkezdése mellett további projektekről is lehet hallani a piacon. Az átadások dátumát tekintve azt tapasztaljuk, hogy az építőiparban érezhető munkaerő és kapacitáshiány miatt jelentős csúszások vannak az új fejlesztéseknél a tervezett átadási időben. Erre jó példa lesz a 2019-es év: míg az év elején körülbelül 180.000 négyzetméter irodaterület átadását vártuk, addig ebből előreláthatólag mintegy 130 ezer négyzetméter átadása lesz tartható, a többi projekt befejezése át fog csúszni 2020-ra.