Hatalmas a verseny az irodaházak között. Mindent fel kell újítani!

Összesen 307 modern irodaépület található a budapesti irodapiacon. Ebből 40%, 120 épület műszaki tartalma A kategóriába sorolható. Amennyiben a teljes állományt négyzetméter alapon vizsgáljuk, az irodapiac 60%-a A kategóriásnak számít, amely mintegy 1,7 millió négyzetmétert tesz ki.

Az irodaállományból 98 ingatlan (600 ezer négyzetméter)  az irodaépítés első hőskorában az 1996 és 2000 között épült: A második hullámban 2005 és 2010 között valamivel kevesebb, ám nagyobb alapterületű irodaépületet adtak át, így az állomány több mint 1 millió négyzetméterrel növekedett ebben az időszakban. Az utóbbi 5 év fejlesztését az alacsony aktivitás jellemezte, csupán 22 irodaépületet építettek. Ebből a trendből a piac most kezd változtatni, és egyre aktívabb fejlesztési kedv arra hagy következtetni, hogy a következő 5 éves ciklus magasabb új kínálattal fogja ellátni a budapesti irodapiacot.

Az épületek műszaki tartalmát vizsgálva szembetűnő, hogy a 2000-es évek előtt épült irodaházakból az A kategóriás állomány csupán 30%-át teszi ki a piacnak. Ezek az épületek közül a legtöbb már átesett legalább egy nagyobb műszaki és esztétikai felújításon. A 2006 és 2010 között épült ingatlanok közül már  87% éri el az A kategóriás színvonalat, míg ez az arány az évek múlásával javul és 2011-2015 közötti időszakban 96%-ra ugrott.

A CA Immo ingatlanbefektető tapasztalata szerint megfelelő karbantartás és ellenőrzés mellett 10-12 éves korban kell egy irodaház első rendszereit, berendezéseit cserélni, felújítani. A rendszerek átlagos élettartamát táblázatban foglaltuk össze: mint látható, elsőként a szivattyúk és a korszerű fűtés-hűtést biztosító fan-coil rendszerek cseréje válik aktuálissá.

Irodaházi rendszerek várható élettartama

Forrás: CA Immo

Az irodaházi rendszerek felújítása általában akkor válik szükségessé, amikor az állapotuk miatt már nem üzemeltethetők gazdaságosan vagy üzemeltetési kockázatot jelentenek, javításuk pedig már nem éri meg. Megfontolandó a munkálatok elvégzése akkor is, ha a modern technológia racionális időn belül megtérülést hoz. A felújítás ugyanis jelentősen csökkentheti az üzemeltetési költségeket. Elsősorban az energiafelhasználást csökkentő fejlesztések faragnak le ebből az összegből.

Face-lift és megtakarítás

A budapesti irodaházakban végzett leggyakoribb felújítási munkák között van a közös területek új designjának kialakítása. Az említett költségmegtakarítási potenciál miatt az utóbbi években több az energetikai jellegű felújítás: ilyen például a világításkorszerűsítés, amelyekkel jelentős mennyiségű elektromos energia takarítható meg. A hőtermelő és légkondicionáló berendezések modernizálása is ilyen hatású. A CA Immo épületein ezeken kívül rendszeresek a biztonságtechnikai beruházások, mint a video-megfigyelő rendszerek, beléptető rendszerek korszerűsítése.

A felújítások egy része – mint az esztétikai jellegű arculatfrissítések – az épület iránti bérlői érdeklődés felkeltését célozza. Szintén ösztönző lehet a környezettudatosság. Itt olykor a megtérülés sem feltétlenül olyan fontos tényező, mint az épület ily módon megteremtett zöld imázsa.

Ki kell tűnni

Márpedig ezek fontos szempontok, hiszen ki kell tűnni a jelentős irodaházi kínálatból. A vevők ugyanis megszokták, hogy még a jó minőségű, esztétikus irodaházakban is alacsony a bérleti díj, tehát inkább az üzemeltetési költség és az épület színvonala, modern szemlélete alapján döntenek. A potenciális ingatlan-befektetőknek is számít az ingatlan életkora, állapota, műszaki felszereltsége, hiszen nem mindegy, mikor kell a felújításra legközelebb nagyobb összeget szánniuk.

Az erős piaci verseny miatt egy régebbi épület felújításával a tulajdonosok csak felzárkózni tudnak az új épületek kínálatához. Ezért a munkálatok költségeit, az ingatlan értéknövekedését nem lehet érvényesíteni a bérleti díjban. Az egyetlen kivétel, ha egy öreg, alacsonyabb kategóriájú épület minőségét, esztétikai értékét és technikai jellemzőit alapvetően megváltoztatja a felújítás. Kisebb mértékben emelheti a bérleti díjat, ha az épületnek sikerül megszereznie valamilyen nemzetközi zöld minősítést.

Fontos lett az alvállalkozó

A lelkiismeretes karbantartás és a műszaki üzemeltetés alapossága döntő abban, hogy az épület berendezései, rendszerei mikor használódnak el. A CA IMMO erre és a facility managementre fordítja az üzemeltetési költségek 10 százalékát. Ma már az alvállalkozók kiválasztásakor is mérlegelni kell, hogy a rajtuk megtakarított költség nem vezet-e ahhoz, hogy a berendezéseket idő előtt kell majd felújítani.