Interjú Balázs Bencével a CBD szerepének növekedéséről

Budapest belvárosának legszínvonalasabb irodaházait, a Roosevelt 7/8 irodaházat és a Bank Centert kezelő GLL Real Estate Partners asset managerével, Balázs Bencével beszélgettünk az aktuális trendekről és tapasztalataikról. Önöket mennyire érintette meg a gazdasági válság és ez hogyan mutatkozott meg a bérlői igények terén? Mi nem panaszkodhatunk, hiszen a Roosevelt 7/8 és a Bank Center sem […]

Budapest belvárosának legszínvonalasabb irodaházait, a Roosevelt 7/8 irodaházat és a Bank Centert kezelő GLL Real Estate Partners asset managerével, Balázs Bencével beszélgettünk az aktuális trendekről és tapasztalataikról.

Önöket mennyire érintette meg a gazdasági válság és ez hogyan mutatkozott meg a bérlői igények terén?

Mi nem panaszkodhatunk, hiszen a Roosevelt 7/8 és a Bank Center sem vesztett bérlőt a konkurencia felé 2010 óta. Prémium irodaházaink kihasználtsága a kiemelt árak ellenére az elmúlt években és jelenleg is magasabb az átlagnál: a versenytársak 75-76%-os bérbeadottsági rátáját meghaladva ebben a két belvárosi irodaházunkban 90% feletti telítettségről tudok beszámolni. Ettől függetlenül természetesen örülünk, ha nő az igény a minőségi, magas szolgáltatások iránt, hiszen ez növeli a versenyhelyzetet, ami minket is, és versenytársaikat is arra ösztönöz, hogy minél hatékonyabban és kreatívabban kiszolgáljuk a bérlői igényeket.

Említene ilyen példát?

A Roosevelt 7/8 irodaház számára fontos, hogy prémium irodaház státusának megfelelve teljes körű szolgáltatásaival megfeleljen a legmagasabb bérlői igényeknek. A folyamatos beruházások és az elsőrangú property management szolgáltatás mellett így a Roosevelt tavaly hűségprogramot indított, amelynek keretében széleskörű kényelmi szolgáltatásokat biztosít bérlőinek az irodaház falain kívül is. Az indulás óta folyamatosan bővítjük az irodaház közelében tevékenykedő azon vállalkozások, szolgáltató egységek és üzletek körét, akik működésükkel az irodaházhoz hasonlóan magas színvonalat képviselnek, és akik nyitottak arra, hogy a házban dolgozók részére kedvezményt biztosítsanak időszakosan vagy akár hosszabb távon is. Mostanra bérlőink immár 52 étteremben, kávézóban élvezhetik a Roosevelt-kártya kedvezményeit.

Mitől tekinthető prémiumnak egy irodaház, milyen extra szolgáltatásokat nyújtanak?

Itt az egyik legfontosabb tényező a kiváló lokáció. Budapest belvárosában, az úgynevezett Central Business Districtben (CBD) kiváló elhelyezkedés mellett a jó láthatóságot élvező, magas presztízsű, neves építészek által tervezett, egyértelműen többségi iroda funkcióval és számtalan minőségi szolgáltatással rendelkező épületeket nevezzük prémium irodaházaknak. A prémium irodaházak esetében továbbá magas az egy főre, egy munkaállomásra eső m2 aránya. Az egy munkahelyre jutó 9-10 m2-es átlaghoz képest itt inkább a 15-30 m2/fő a jellemző, amely lehetővé teszi a magas komfortérzetet.

Az ily módon definiált épületekre jellemzőek a jó nevű bérlők, az egyedi irodakialakítások, a folyamatos beruházás és a magas színvonalú üzemeltetés, amely sok extra szolgáltatást tesz lehetővé, ám mindezt a szolgáltatás minőségéhez képest mégis alacsonyan tartott üzemeltetési költségeken. A prémium szolgáltatások, illetve az alacsony üzemeltetési költségek miatt nem jellemző a folyamatos bérlőcsere, sokkal inkább a szerződésmegújítások és a piaci átlagnál (3-5 év) hosszabb bérleti szerződések.

Hogyan, milyen módszerekkel tudják mégis elérhető áron tartani a minőségi szolgáltatásaik árát?

A Roosevelt irodaházban a piaci átlag alatti üzemeltetési költség annak köszönhető, hogy az irodaház fejlesztésekor a legmodernebb technikai berendezések kerültek beépítésre, és folyamatosan végrehajtunk olyan kisebb-nagyobb technikai modernizációkat, mint például a folyadékhűtők korszerűsítése, a BMS rendszer fejlesztése, valamint a szellőzési és hűtő-fűtő rendszerek egyéni igényekhez igazított szabályozása, amelyek lehetővé teszik a költségek alacsonyan tartását.  Emellett, a közös területek és a mélygarázs mérete sem olyan számottevő, ez tovább csökkenti az üzemeltetési költségeket. Az alacsonyabb kategóriájú irodaházakban nem tudnak beruházásokra költeni, vagy eleve olcsóbb, kevésbé hatékony technológiák kerülnek beépítésre és részben ebből adódóak a magasabb üzemeltetési költségek.

Önöknél milyen „zöld” megoldások, újítások kerültek kialakításra és mik vannak tervben? Ezek a beruházások mennyi idő alatt térülnek meg, hogyan számszerűsíthetők egy irodaház értékében, vagy akár a bérleti díjakban?

Az ingatlankezelés folyamatosan figyelemmel kíséri az épület energiafogyasztásait, lehetőség szerint az egyes meghatározó fogyasztók szintjére lebontva. Ez egy több éves komplex folyamat része, melynek az eredménye az épület hatékonyabb, energiatudatosabb és természetesen költségkímélő megoldása.

Számtalan egyéb részlet mellett fontosnak tartjuk az energiamérési rendszer folyamatos korszerűsítését, valamint az épület épületszintű energetikai optimumának megtalálását, ami adott esetben kisebb átalakításokat is szükségessé tesz. Annak ellenére, hogy ezek az átalakítások nem a szokásos „zöld”-nek kikiáltott technológiákat sorakoztatják, ezt tartjuk a „legzöldebb megoldásnak”, mert az épület (a közös területek) primer energia felhasználását jelentősen, akár 25-50%-kal is csökkenti.

Ahogy Ön is említette, a prime irodaházak kihasználtsága jelenleg is magas, a várható gazdasági fellendülés hatására azonban megnőhet a bérlők igénye a nagyobb, összefüggő területek iránt. Hogyan tudják ezt kiszolgálni, várhatóak-e a CBD-ben további fejlesztések, illetve Önök terveznek-e nagyobb beruházást a közeljövőben?
Az idén már átadott épületeken kívül nem számítunk számottevő fejlesztésre vagy átépítésre a CBD-ben a közeljövőben, leginkább a rendelkezésre álló fejlesztési területek hiányában, de a főleg a komoly méretű és költségű „prime” beruházásokat, átépítéseket kísérő nehézkes banki finanszírozás sem segít. A CBD-ben mi sem tervezünk beruházást a közeljövőben, meglévő irodaházainkban szeretnénk továbbra is kifogástalan szolgáltatást nyújtani bérlőinknek.
 

SOCIAL BOX