Így kell irodát bérelni! Jó tanácsok bérlőknek!

– A válság ideje alatt hosszú évekig bérlői piacról beszélhettünk, de most, hogy fellendülésnek lehetünk a szemtanúi, hogyan változnak a bérlők és a bérbeadók pozíciói? – A bérbeadó és a bérlő közötti viszony a budapesti irodapiaci régiókon belül is változik, de valóban nagyon kemény bérbeadókkal is találkozhatunk, hiszen ha tele van az irodaház, a kihasználtság […]

– A válság ideje alatt hosszú évekig bérlői piacról beszélhettünk, de most, hogy fellendülésnek lehetünk a szemtanúi, hogyan változnak a bérlők és a bérbeadók pozíciói?

– A bérbeadó és a bérlő közötti viszony a budapesti irodapiaci régiókon belül is változik, de valóban nagyon kemény bérbeadókkal is találkozhatunk, hiszen ha tele van az irodaház, a kihasználtság közelíti a 100%-ot, akkor a bérlők nehezen tudnak hosszabbítani jobb bérleti kondíciókkal, a tulajdonos nem hajlandó rá, inkább kivár, hiszen a jelenlegi fellendülő piaci környezetben nem szeretne díjat csökkenteni. A trendek is alátámasztják ezt a magatartást, hiszen az árak elindultak felfelé, miközben az irodakialakítási hozzájárulások a bérbeadók részéről csökkennek. Ugyanakkor az új házak esetében inkább az a jellemző, hogy az bérbeadók nagy kialakítási hozzájárulásokkal ugyanolyan emelt szintű bérleti díj mellett hosszú távú szerződésekkel csábítják a leendő bérlőket.

– Mit javasolhatunk az ügyfeleknek, hogy közép- vagy hosszú távon kedvező bérleti konstrukcióért bérelhessenek irodát?

– Ha a bérlő költözésben vagy hosszabbításban gondolkodik, akkor minél hamarabb kezdjen el foglalkozni a kérdéssel, minél hamarabb nézzen körül a piacon, és lehetőleg alkalmazzon egy tanácsadót, hiszen a bérbeadók mindig csak annyit adnak, amennyit kérnek tőlük. Az ingatlan-tanácsadók azonban tudják – folyamatosan figyelve a piacot –, hogy hol mit és mennyiért lehet kérni. Egy profi cégnek rövid és hosszú távon szinte mindenre fel kell készülnie, a cégstratégiának még a pozitív jövőképpel is érdemes kalkulálnia, hogy ha később bővül a vállalkozás, akkor új területre, netalán parkolókra van szüksége.

– Mire számítson az a bérlő, aki óvatos duhajként csupán rövid időre szeretne irodát bérelni?

– A bérleti időszakokra vonatkozó standardok is változtak a piacon. Találunk olyan irodaházakat, melyek hajlandók egy-két évre szerződni, de természetesen a megállapodást alakíthatják úgy is, hogy ha minél hosszabb időszakra szerződünk, annál több bérletmentes hónapot vagy több kialakítási hozzájárulást kaphatunk. Egyben a bérlők is vállalják, hogy úgy kötnek bérleti szerződést: ha idő előtt elmennek, akkor visszafizetik a kialakítási hozzájárulás időarányos részét. Továbbra is sztenderd konstrukció, hogy egy öt éves bérleti szerződés esetében a harmadik év végén lehetőség nyílik a szerződésből való kilépésre. Az is előfordul, hogy azok a bérlők, akik nagyon jó házban dolgoznak, már jóval a szerződés lejárata előtt hosszabbítanak, hiszen a minőségi irodaterek hamar új gazdára találnak. Más szerződéseknél a bérlet fixen lejár, máshol 6 hónappal a lejárat előtt a bérlőnek lehetősége van jelezni, hogy hosszabbít-e vagy költözik. Érdemes figyelni a szerződések kilépési dátumaira, mert ha például a harmadik év vége előtt jelezzük, hogy kedvezőtlen új feltételek esetén kilépünk, akkor ezt érvként felhasználhatjuk az újratárgyalás során. Minél közelebb járunk a bérleti díj lejáratához, annál nehezebb kedvező feltételeket kialkudni a hosszabbítás érdekében.

– Milyen kedvezményeket kérhet most egy bérlő?

– Kicsit nézzük távolabbról egy cég életét, hiszen az irodabérlet a cég stratégiájának a része! 3-5 év alatt – vagyis a bérleti időszak során – sok minden változhat egy vállalkozás életében: többek között „lelakják” az irodát, ezért ki kell festeni, ki kell cserélni a szőnyegeket, változik a cég irányítási és működési modellje, ezért a cellás irodák helyett nagyteres koncepcióban gondolkodnak, vagy az esetleges bővülés miatt is átalakításokra van szükség. Ez mind pénzbe kerül, de ha van lehetőségünk újratárgyalni a szerződést, meghosszabbítani azt, akkor annak fejében kérhetünk bérleti díj csökkentést vagy bérletmentes hónapokat. Érdemes több irodaház kínálatát összehasonlítani, hogy ugyanaz a szervezet mennyiért mekkora területen fér el, mekkora hozzájárulást adnának az új alaprajzi struktúrához.

– De ha lassan emelkedési pályára állnak a bérleti díjak, akkor egyre nehezebb kedvezményt kérni.

– A válság ez ügyben is „megkavarta” némileg a piacot, hiszen egyes irodaházakban úgy tartják meg a bérlőiket, hogy – mivel a korábbi szerződések viszonylag magasabb bérleti díjszintet határoztak meg, ráadásul sok szerződés egy időben futott ki a házban – a például 18-20 euró/hó/m2 eredeti díj helyett a bérbeadók nagyjából a 12-15 eurós szerződéses szintre állnak vissza, különben elmegy a bérlő. Ha követjük a piaci trendeket, ami új házak esetében 13,5-14,5 euró/m2/hó díjakat jelent átlagosan, akkor ennél jóval elrugaszkodottabb árakról nem beszélhetünk.

– A bérleti díj mellett meghatározó költségelem az üzemeltetési hozzájárulás. Ezt a két elemet hogyan mérlegeljék a bérlők?

– A bérleti és az üzemeltetési díjat a bruttó irodaterület után fizetjük. Utóbbi költség nagysága házanként eltérő, általában 3,5-4 euró közötti szinten van az átlag. Vannak olyan bérbeadók, akik nagyobb portfólióval rendelkeznek, folyamatosan próbálják az épületeik energiaárát újratárgyalni, és törekszenek a költségek csökkentésére. A bérlők mindenképpen az összköltséget nézzék, így tudják összehasonlítani az ajánlatokat, de hangsúlyozom, hogy az előbb tárgyalt szempontok nagy mértékben befolyásolhatják a szerződést.

– A bérlők költségeit befolyásolja a közös területi szorzó (KTSZ), amelyet sokan nem is gondolnak végig. Ugye az iroda bruttó és nettó területe különbözik, a bérlők pedig a bérleti díjat a bruttó után fizetik. A bruttóban szerepel például a közös lobby, a mosdó vagy a lépcsőház.

– A KTSZ házanként eltérő, hiszen az épületek belső kialakítási struktúrájától függ. Az új házakat a legtöbb esetben már úgy tervezik, hogy a KTSZ lehetőleg minél alacsonyabb érték legyen. Általában ha 3-4% alatt van ez a szám, akkor kedvező arányról beszélhetünk. Sokszor azonban nem is a valós közös területi szorzót, hanem egy fiktív számot határoznak meg, mert a valóságos KTSZ-t (10% fölött) nem fizetné meg senki. De az ikonikus épületek esetében, amelyek látványos belső terekkel rendelkeznek, és presztízsértékű itt dolgozni, bizony a KTSZ is magasabb lehet, amit a bérlők tudomásul vesznek, hiszen unikális helyszínt kerestek a cégük számára. A nettó irodaterület bérleti díját a KTSZ mellett még a szinti közös terület utáni díj is növeli, hiszen ha például többen bérelnek egy szinten egy közös területet, például egy liftelőteret vagy közös teakonyhát a folyosón, akkor annak költségét arányosan kell fizetni.

SOCIAL BOX