Hogyan turbózzunk fel és adjunk el budapesti irodaházakat jó áron?

– Azt látjuk a magyar piacon, hogy az időlegesen háttérbe szorult irodaházak sok esetben versenyképessé tehetők, vagyis ismét az élvonalba kerülhetnek, a bérlők által népszerű lokációvá válhatnak, attól függetlenül, hogy az új építésű ingatlanok mindegyike a legújabb zöld technológiákkal felvértezett. Miben rejlik az újrapozícionálás titka? Mely szempontok a legfontosabbak? – Egy irodaépület újrapozícionálása meglehetősen összetett feladat […]

– Azt látjuk a magyar piacon, hogy az időlegesen háttérbe szorult irodaházak sok esetben versenyképessé tehetők, vagyis ismét az élvonalba kerülhetnek, a bérlők által népszerű lokációvá válhatnak, attól függetlenül, hogy az új építésű ingatlanok mindegyike a legújabb zöld technológiákkal felvértezett. Miben rejlik az újrapozícionálás titka? Mely szempontok a legfontosabbak?

– Egy irodaépület újrapozícionálása meglehetősen összetett feladat és nagy szakmai kihívás. Elengedhetetlen hozzá az adott piac beható ismerete. Van a feladatnak egyrészt egy objektívebb oldala, valamint egy percepció vetülete is. Előbbi során az épület konkrét – mérhető – jellemzőinek az alakulása a mérvadó, az utóbbi pedig az épület mint termék megítélésével kapcsolatos a piaci szereplők által. Mindkét szempont meghatározó és kéz a kézben jár. Az utóbbi esetén a vagyonkezelő személye is kapcsolódik az épülethez, vagyis az adott cég szakmai megítélése is erősítheti az ingatlant vagy az ingatlan-portfoliót. Ez történt a CE LAND által az elmúlt másfél év során újrapozícionált és értékesített 5 épület esetében is. Két év következetes előkészítő munka után kezdődtek meg a konkrét értékesítések, tavaly nyár óta.

– Ha egy ingatlantulajdonos egy-két éven belül értékesíteni akarja az irodaházát, bevásárlóközpontját, akkor hogyan készítheti fel sikeresen a tranzakcióra? Mire figyel egy lehetséges vevő, amire nyilván az eladónak is figyelnie kell?

– Az ingatlan tulajdonosának fontos meghatározni, hogy mennyi időn belül, mennyiért és milyen módszerrel tervezi eladni az adott ingatlanát. Ez már önmagában is egy összetett stratégiai kérdés. Általában elmondható, hogy ha ezek a válaszok nem fogalmazódnak meg az eladó számára, akkor elhúzódik az értékesítés. Optimális esetben viszont az eladó tulajdonos tiszta célokat lát és ehhez keres szakmai partnert. Nagy a felelőssége abban, hogy a megfelelő partnerre bízza az épület vagy portfolió képviseletét. A bizalom meghatározó ebben a tekintetben és az eljárási rendben pedig pontosan rögzített kell a teendőket. Természetesen fontos a kiválasztott közreműködő vagyonkezelő cég előzetesen egységesen pozitív szakmai megítélése, valamint korábbi referenciái ezen a téren. A vevő a saját vízióját követi, de ezen víziót az eladó és csapata alapozza meg. A vevő számára a kiszemelt épület vagy portfólió egy megfogalmazódott üzleti terv tárgya, melyhez maximális bizalommal viszonyul. Ehhez elengedhetetlen a transzparencia melyet viszont az eladó biztosít a folyamat során.

– Hogyan lát munkához egy vagyonkezelő, akire egy a piacon nem különösebben sikeres ingatlant bíztak? Hiszen egyrészt szűk keresztmetszetként magát az ingatlant kell feltérképeznie, miközben fél szemmel az egész piac mozgását is folyamatosan figyelnie kell.

– A közreműködő vagyonkezelő ideális esetben maximális hittel és pozitív hozzáállással áll a feladathoz. Csak így tudja megfelelő hitelességgel képviselni a szakmai feladatot. Ez a hozzáállás gyakran relatíve nehezebb, néha viszont könnyebb az adott épület vagy portfólió piaci kihívásai függvényében. Közhelyesen hangzik, bár igaz, hogy tapasztalatom szerint a nehezebb, nagyobb kihívást képviselő épületek értékesítése adott esetben izgalmasabb és emlékezetesebb lehet, mint a kurrensebb ingatlanoké. Az ilyen nagyobb kihívások esetén a közreműködő vagyonkezelő szinte a vevő fejével kell hogy gondolkodjon előzetesen, hiszen a kreatív jövőkép a vízió itt még inkább meghatározó.

– A bűvös szó mindig a lokáció. De mit tehet egy tulajdonos akkor, ha egyszerűen rossz a lokáció? Az épületet mégsem viheti arrébb, arra meg azért csak nem várhatunk, hogy megépül egy újabb metróvonal.

– Így van, az épület nem mozdítható, arrébb nem vihető, úgymond a vevőt kell odavinni hozzá. A gyengébb, kevésbé népszerű lokáció, mint kihívás, komoly feladat elé állítja a közreműködőt. Nekünk a CE LAND csapatának is volt ilyen tapasztalata a közelmúltban. Szerencsére a piac és az alpiacok mindenkori megítélése – még ha lassan is – folyamatosan változik, nem pedig statikus adottság. A vízió tehát ezen dinamika keretei között alakul ki, itt jöhet be a kreatív szakmai gondolat, mint megoldás.

– A legfontosabb a kihasználtsági ráta feltornázása. Miféle trükkökkel lehet bérlőket fogni úgy, hogy a kedvezmények mellett a bevételek is növekedjenek?

– A kihasználtsági ráta és a növekvő tényleges bevételek kérdésköre eltérő feladatokat és megoldásokat jelent épületről épületre. Szinte ez a legnagyobb kihívás. A bérbeadási eredmények megerősítése – vagy éppen azok létrehozása a semmiből – komoly feladat. Itt válik el, hogy ki milyen ingatlanhasznosító, vagyonkezelő. Az eredmények ugyanis megkérdőjelezhetetlenek, egy kihívásokkal terhelt ingatlan nettó bevételeit észrevehetően megnövelni a legjobb referencia a közreműködő számára. Trükkök nincsenek, de minden bérbeadásnak és ügyfélnek megvan a maga sajátossága. Megjegyzendő, hogy az egyik lényeges kulcs a meghatározó ügynökök viszonya az adott épülethez.

– A régebbi épületeket hogyan lehet versenyképessé tenni az újabb épületekkel szemben, amelyek korszerűbb műszaki adottságokkal és emiatt kedvezőbb üzemeltetési díjakkal vonzzák a lehetséges bérlőket?

– Ez rövid távon árazási kérdés, hosszú távon pedig a korábban idézett vízió függvénye. A bérlők számára mindkettő lényeges, természetesen elsődlegesen a várható költségek kerülnek terítékre a tárgyalások folyamán. Egy épület a bérlő számára – mindamellett hogy lényeges költség-tényező – a fenntartható üzletvitelük hatékonyságának a záloga is. Ez utóbbit kell megmutatni és kihangsúlyozni nekik a bérbeadások során.

 

SOCIAL BOX