Hogyan béreljünk és adjunk bérbe irodát? – interjú Pál Tamással

– Míg korábban jelentős volt az üresedési ráta, alig épült fejlesztés, bérlői piacról beszélhettünk. Most azonban a gazdasági fellendülés miatt felpezsdült az irodapiac is, sorban állnak a bérlők az új irodaházakban, vagyis bérbeadói piac alakult ki. A bérleti tárgyalások során hogyan jelentkezik ez a változás, mennyiben más egy bérlői és egy bérbeadói piacon tárgyalni?

– Teljesen más egy bérbeadói piacon tárgyalni, mint egy bérlői piacon, és mindezt a bérlők is most kezdik megérteni. Nem mindegy természetesen, hogy mi tanácsadók melyik oldalon tárgyalunk, azaz kit képviselünk: a Bérlőt vagy a Bérbeadót. A mi tanácsadói feladatunk alapvetően az, hogy a piaci tranzakciós tapasztalataink alapján támogassuk a megbízóinkat. Ha Bérlőket képviselünk, akkor tisztázni kell velük, hogy most az időtényező a legfontosabb. Vagyis időben kezdjenek el foglalkozni az iroda kérdésével, mert mindenki bővül, növekszik, új bérlők jelennek meg a piacon, és nagyon könnyen lecsúsznak a jó területekről vagy éppen beszorulnak a meglévő szerződésükbe, mert nem tudnak egy új kialakítást, bérleti szerződést letárgyalni.

A Bérbeadók esetében pedig az a feladatunk, hogy a legértékesebb Bérlőket találjuk meg a számukra, és Bérbeadói szempontból a legoptimálisabb bérleti szerződéseket kössük meg. Függetlenül attól, hogy éppen Bérlők vagy Bérbeadók vagyunk, időben el kell kezdeni a bérleti szerződést tárgyalni, legyen szó egy új szerződésről vagy a meglévő szerződés hosszabbításáról. Érdemes nyílt párbeszédet folytatni, ahol  a felek megértik, hogy kinek mi az érték az adott tranzakcióban. Ehhez nyitottnak kell lennünk és igyekeznünk kell a bérleti időszak alatt is fenntartani a bérlővel és a bérbeadóval a folyamatos kommunikációt.

– Régebben a bérbeadók, háztulajdonosok különböző kedvezményekkel csábították a leendő bérlőket, kialakítási kedvezményt kínáltak, ingyenes időszakot ajánlottak. A mostani piacon jelen vannak-e még ezek a kedvezmények?

– Természetesen vannak kedvezmények, amelyek általánosan extra kialakítási hozzájárulások, vagy bérletmentes időszakok formájában jelennek meg, de nem olyan mértékűek, mint korábban voltak. A Bérbeadók minden tőlük telhetőt megtesznek, hogy költözés esetén segítsék az új Bérlőket. Általában egy csomagot kínálnak, és azon belül igyekeznek rugalmasak lenni attól függően, hogy adott bérlőnek a kialakítás fontosabb vagy esetleg bérletmentes időszakokban szeretné a kedvezményeket érvényesíteni. Sok esetben viszont azt látjuk, hogy nem a kedvezmények a kritikus pontok, hanem az, hogy egyáltalán vannak-e elérhető területek az adott alpiacon, régióban.

– Régebben a bizonytalan gazdasági helyzet miatt minél rövidebb időszakra kötöttek szerződést a bérlők. Hogyan változtak ma a bérleti időszakok?

– A standard bérleti időszak hosszabb lett, mint a pár évvel ezelőtti átlag. Elsősorban azok a bérlők keresik a rugalmasságot, akik gyorsan növekedő létszámmal kénytelenek dolgozni, mert ha például nem tudnak bővülni az adott házban, akkor az kockázatot jelent számukra. De elindult nálunk is egy olyan folyamat, hogy bizonyos méret felett hosszabb szerződéseket kötnek a bérlők, mert szeretnék magukat biztonságban tudni a területet és a bérleti díjszintet illetően, ezért ha találnak egy jó épületet, akkor 7-10 évre hajlandóak elköteleződni. Az új épületek esetében általánosan elmondható, hogy a fejlesztők is preferálják a hosszabb bérleti szerződéseket, hiszen a befektetéseik leginkább így tudnak megtérülni.

Tehát nem a rövidebb bérleti időszakban keresik a bérlők a rugalmasságot, hanem például abban, hogy legyen lehetőségük albérletbe adni az adott területet, ha valamiért költözniük kellene. Sok nagy bérlő kénytelen kettő vagy akár több házban is területet bérelni, mert másképp nem tudták megoldani a bővülésüket. Egyre többen veszik igénybe a szolgáltatott irodákat is: vagy már ott kezdenek el dolgozni, vagy azokat használják bővülési területként. Ha mégis ragaszkodnak a bérlők a rövidebb szerződéshez, akkor a rugalmasabb bérbeadók egy öt éves bérleti szerződés esetén a harmadik év után kilépési lehetőséget ajánlanak fel valamilyen „büntetés” mellett.

– Hogyan változtak a bérleti tárgyalások az elmúlt években, mire kell most figyelni, milyen új szempontok merültek fel a tárgyalások során?

– Egyrészt az időzítést emelném ki, hiszen korán el kell kezdeni a keresést, és folyamatosan figyelni kell a bérleti lehetőségeket. A bérlők azt szokták elrontani, hogy letárgyalnak egy szerződést, és utána évekig nem foglalkoznak azzal, hogy az irodapiacon milyen folyamatok zajlanak. Pedig ha figyelemmel kísérnék a tendenciákat, akkor könnyebben tudnának reagálni bármilyen pozitív vagy negatív változásra az operációjukkal kapcsolatban.

A másik szempont, hogy a szolgáltatási színvonallal kapcsolatos megállapodás is egyre hangsúlyosabb szerepet kap. Miután egyre több bérlő dolgozik olyan szakterületen, amely kapcsolódik az információtechnológiához, ezért egyre fontosabb számukra, hogy folyamatos szünetmentes operáció mellett komoly IT háttérrel dolgozzanak és szolgáltassanak. Emiatt a bérleti szerződések mellett egyre több esetben tárgyalunk le ún. SLA (service level agreementeket) szerződéseket, amelyek szabályozzák, hogy adott épületnek milyen műszaki feltételeknek kell megfelelniük, bármilyen meghibásodást milyen reakcióidő alatt kell az üzemeltetőnek, bérbeadónak elhárítani.

– Az új épületek egyre több szolgáltatást kínálnak a bérlőknek, elég ha csak a well-beingre vagy éppen a fenntartható megoldásokra gondolok. Ezek visszaköszönnek-e a bérleti tárgyalások alkalmával?

– Vannak ún. core szolgáltatások, amelyek fontosak a bérlőknek, és természetesen erre a bérbeadók is figyelnek: ilyen szempontok pl. a jó étterem, kávézó; jól működő recepció a házban; a kerékpárosoknak öltöző, zuhanyzó, illetve az ingatlan volumenétől függően egyéb kiegészítő szolgáltatások. A bérlők szeretnének a szolgáltatásokra hatással lenni, ezért ezek a szempontok felmerülnek a bérleti tárgyalások alatt, illetve a bérelt terület arányában a szerződésekben is megjelennek. Mindemellett egy jól működő, jó “energiájú” házban sok ötlet érkezik a Bérlőktől is, amelyeket a Bérbeadók sokszor megvalósítanak. Ha jó kapcsolatot ápol a Bérlő és a Bérbeadó, akkor sokkal kiegyensúlyozottabb lesz az együttműködés közöttük a bérleti időszak alatt, amely a jó bérleti szerződés titka hosszú távon.