Mit szeretne elérni a Knight Frank a magyar ingatlanpiacon? – beszélgetés Lóska Erikával

– Miért éppen most jött el a megfelelő pillanat, hogy a Knight Frank irodát nyisson Budapesten? Nem érzik-e úgy, hogy nagy a konkurencia az ingatlanpiacon?

– Természetesen nagy a konkurencia az ingatlanpiacon. A versenytársaink hosszú évek óta dolgoznak a magyar piacon, de mi hiszünk benne, hogy ez egy jó pillanat a piacra lépésben. Hogy miért? A válság alatt más feladatunk volt, utána pedig értékelnünk kellett a válság utáni folyamatokat, elegendő tényszerű adatot gyűjteni, és azok ismeretében dönteni a stratégiáról, és nem utolsósorban megtalálni a megfelelő csapatot. Az ingatlanpiac ciklikus, biztosak vagyunk benne, hogy jönnek majd nehezebb idők is, de azt gondoljuk, hogy ez a jó időszak kitart még egy darabig, és van még elegendő idő felkészülni erre a következő, nehezebb időszakra. Fontos, hogy lássuk, milyen összetételűek a szerződéskötések, mennyire hajlandóak a bérlők mozogni, jönnek-e új cégek a piacra, milyen a befektetők összetétele – mindezeket mérlegelve kaptuk meg a válasz egyik összetevőjét arra a kérdésre, hogy mikor jön el a megfelelő pillanat a számunkra.

– Milyen más szempontok alapján döntöttek a piacra lépésben Magyarországon?

– Egy másik összetevő a nemzetközi kapcsolatainkban rejlik: ugyan Magyarországon új játékosnak számítunk, nemzetközi szinten mind a bérlők, mind a bérbeadók és mind a befektetők jól ismernek minket, hiszen számtalanszor dolgoztunk már együtt – az ő részükről egyértelmű támogatással találkoztunk. Többször kerestek már meg minket azzal a kéréssel, hogy Magyarországon is szeretnének velünk együtt dolgozni, így partnereink szinte kivétel nélkül nagy örömmel fogadták a hírt, hogy végre itt is megtalálhatnak minket. Mi is tudunk tervezni azzal, hogy mely partnereinkre számíthatunk az elkövetkezendő években, és ez tovább erősítette a döntésünket. Harmadrészt szeretném kiemelni, hogy mi úgy látjuk, hogy az ügynökségeknek rengeteg munkájuk van, ugyanakkor szinte a szerződéskötések fele még mindig ügynökségi támogatás nélkül történik – ez számunkra egyértelmű jelzés, hogy van még bőven tennivaló a piacon.

– Milyen célokat fogalmaztak meg rövid távon és hosszabb távon? Milyen ágazatokra helyezik a fő hangsúlyt?

– Az egyes ágazatok ügynökségen belüli szinergiája tovább erősíti az ügynökséget, ezért a bérbeadás mellett a projektmenedzsmentre, a befektetési tanácsadásra és az értékbecslésre fókuszálunk. Mindezek mellett hiszünk abban, hogy nagyon közel van az idő, amikor az exkluzív lakóingatlanok (high-end residential) – amivel egyébként számos országban ugyancsak piacvezetők vagyunk – közvetítésével foglalkozó ágazatunk piacra vezetése is időszerű lesz. A kérdés első felére visszatérve, rövid távon a megerősödés és a piacszerzés a célunk. A hosszú távú céloknál mondhatunk-e kevesebbet, mint piacvezető pozíció szerzését? Mi abban hiszünk, hogy merni kell nagyot álmodni, de a cél megvalósításban alázatosnak kell maradni.

– Hogyan látják a magyar ingatlanpiacot regionális és európai szinten összehasonlítva, hiszen ahogy már a bevezetőben is említettük, a Knight Frank több mint 18 ezer embert foglalkoztat 60 ország 523 irodájában?

– A kérdés annál is aktuálisabb az esetünkben, mert nemcsak a magyar piacon vagyunk aktívak, de azok mellett az országok mellett, ahol a régióban már régóta jelen vagyunk, egyre több új helyszínen, például a bolgár vagy a szerb piacon is jó pár tranzakció köthető a nevünkhöz. Azt kell mondjam, hogy a régió minden országában rekorderedmények születnek, nyilván az egyes országok kínálatára és tulajdonságaira reflektálva. 

Regionális szinten a magyar piac továbbra is vonzó a nagy, nemzetközi bérlők körében, köszönhetően a képzett munkaerőnek és a jó minőségű irodai területeknek, míg a helyi hátterű befektetők nagy aránya a legközelebb talán az Ausztriában tapasztalt arányhoz áll. A szomszédos országban azonban az irodapiac majdnem kétszerese a magyar piacnak (5,75 millió négyzetméter), míg az üresedési ráta 5,5%. Az Ausztriában elért prime irodai hozam most 3,75%, a magyar szintnek megfelelő hozam Ausztriában 2013-ban volt jellemző. 

Hasonló méretű irodai kínálat mellett a befektetés volumene Romániában mindenképpen a magyar szint alatt van. Míg Romániában a befektetés nagysága 1 milliárd EUR körül mozgott 2017-ben, addig nálunk ugyanez közel 1,8 milliárd EUR volt. A bérleti tranzakciókat tekintve Romániában kevesebb számú, de nagyobb méretű tranzakciót regisztráltak, 1700 nm-nyi átlagos tranzakció-mérettel. Romániában ugyancsak erős irodai keresletet tapasztaltunk úgy, hogy a lengyel példához hasonlóan másod- és harmadvonalbeli városok is az érdeklődés középpontjába kerültek. 

A lengyel irodai kínálat a legnagyobb a régióban, csak Varsó közel 5 millió nm-nyi irodai területet számlál. Az üresedés ugyanakkor magasabb, 10% fölötti, sokkal több spekulatív fejlesztéssel, mint bárhol máshol a régióban, például Bulgáriában, ahol a befektetők hihetetlenül óvatosak, és kifejezetten a built-to-suit modellekre koncentrálnak, mint például a múlt évben, a Telusnak átadott épület. Bulgáriában a kiskereskedelmi szektor is nagyon erős, csakúgy, mint Belgrádban, ahol a befektetési tranzakciók közel 60%-a történik ebben a szektorban. Szerbia az elmúlt időszakban egyébként is az érdeklődés középpontjába került a növekedő bérbeadási tranzakciónak, illetve rekordméretű új kínálat piacra kerülésének köszönhetően (97.000 nm 2017-ben, amely a 2016-os időszakhoz képest 25%-kal nagyobb volt). A cseh irodapiac szintén rekord hozamszintet ért el az 5,5%-kal, a befektetési tranzakciók volumenében lényegesen meghaladja a magyart, míg az irodakínálat közel ugyanakkora (3.3 millió nm).

Összességében elmondhatjuk, hogy a régiós országok mind kiváló eredményeket produkáltak, és továbbra is hasonló eredményeket várunk. A magyar irodapiac minden szempontból kiváló számokat mutat. Az üresedési ráta ugyan emelkedett egy kicsit a piacra kerülő új kínálattól, de a közel 250.000 nm-nyi bérbeadás, amely a tavalyi teljes év 50%-a, kiemelkedő. Mindezek mellett a hozamok folyamatos erősödését tapasztaljuk, a CBD-ben például a prime irodai hozamok elérik az 5,5%-os szintet, és a befektetői érdeklődés továbbra is nagyon aktív.

– Ön az elmúlt években a JLL-nél vezette az irodarészleget, illetve a Deloitte-nál ingatlantanácsadási igazgatóként dolgozott. Miért vállalta el az új pozíciót? Milyen eredményekkel lenne elégedett mondjuk két év múlva?

– Én mindig elégedetlen vagyok, mert amikor valamit elérek, már a következő lépcsőfok elérésén gondolkodom. Ennek a hozzáállásnak nyilván vannak előnyei és hátrányai is, de azt gondolom, hogy az egyik legnagyobb hozadéka az, hogy folyamatosan előre török, ez pedig a mi jelenlegi pozíciókban kifejezetten hasznos. Hogy milyen eredményekkel lennék elégedett? Szeretném, ha az ügyfeleink bizalommal keresnének minket, szeretném, ha a szakma a professzionális hozzáállásunkat dicsérné, szeretném, ha a csapat eredményei indokolnák a bővülésünket, szeretném, ha a legjobbak a csapatunkhoz szeretnének tartozni és szeretném, ha mindezek mellett józanok és jókedvűek maradnánk. Azt akarom, hogy a kollégák örömmel jöjjenek be reggel dolgozni és a főnökeink örömmel zárnának egy évet.

És hogy miért vállaltam el a pozíciót? Szerettem tanácsadóként dolgozni, sokféle tapasztalatot gyűjtöttem és nagyon szeretek felépíteni valamit – a Knight Franknél lehetőségem van erre, és ez nagyszerű érzés. Megismertem egy pár kollégát, miközben a magyarországi lehetőségekről beszélgettünk, tetszik a hozzáállásuk, a profizmusuk, az ambícióik,  és azt gondolom, hogy ezek szerencsés együttállásából lehet valami újat, valami nagyot építeni, ennek pedig részese akartam lenni.